Maria Melnikova, planejadora de cidades e pesquisadora do Centro de Competência para Grandes Áreas Residenciais de Berlim, “Não Apenas Painéis: Experiências Alemãs em Áreas de Habitação de Massa” está disponível para download em seu site oficial, masshousing.ru.
A apresentação e discussão online do livro, organizada pela Escola Superior de Economia, terá lugar no dia 16 de dezembro de 2020, às 19h00. Os detalhes estão aqui.
Na Alemanha de Leste, a percentagem de habitações privatizadas (3,5%) é muito baixa, porque apenas inquilinos individuais queriam comprar os seus apartamentos após a remodelação a um preço de 1000 € por 1m² ou mais. (BENN, 2007, p. 29).
As casas da era da construção em massa foram construídas quase na mesma época. Portanto, é necessário restaurar simultaneamente o estado técnico de muitos edifícios. Esta é uma das tarefas mais ambiciosas e difíceis na organização do desenvolvimento de áreas de desenvolvimento residencial de massa.
A peculiaridade da Alemanha é que a maior parte do fundo em áreas de painel pertence a grandes proprietários (empresas imobiliárias, cooperativas). Isso simplifica a organização do processo de renovação do fundo. Em vez de uma comunidade de proprietários, uma entidade atua, via de regra, financeiramente estável. Mas na Alemanha existe outra prática de modernização de edifícios - a reconstrução do parque habitacional em bairros históricos, onde os apartamentos em muitos edifícios são propriedade de particulares. Para trabalhar com esses territórios, a nível legislativo, foi criado um esquema para trabalhar com processos de reconstrução - o território de saneamento (alemão Sanierungsgebiet) e a agência de reabilitação (alemão Sanierungsträger). Essa experiência pode ser interessante para a Rússia.
A preservação e modernização do parque habitacional nacional é uma das principais tarefas do desenvolvimento da economia nacional alemã. O parque habitacional não é apenas da responsabilidade dos proprietários, o Estado desempenha um papel importante. Ele cria condições nas quais os proprietários podem tomar medidas eficazes para melhorar as condições técnicas de seus edifícios.
A preservação e modernização do parque habitacional é um dos principais temas no desenvolvimento dos conceitos de desenvolvimento urbano. Para as autoridades municipais, essa tarefa costuma ser mais importante do que as novas construções, pois os indicadores de comissionamento do estoque habitacional, via de regra, nunca ultrapassam 1% dos apartamentos existentes na cidade.
O KfW, Banco Federal de Desenvolvimento da Alemanha, desempenha um papel importante na modernização energética dos edifícios. Desde 1990, o banco investiu cerca de 68 bilhões de euros no estoque habitacional da Alemanha Oriental. Isso permitiu que os proprietários (empresas imobiliárias, cooperativas habitacionais, associações de moradores) renovassem mais de 65% do parque habitacional, que consistia principalmente em casas de painéis.
Não somos ricos o suficiente para viver em um estoque habitacional de baixa qualidade
Na Alemanha unificada, o estoque habitacional do painel socialista foi considerado "inacabado". Em primeiro lugar, porque faltou uma camada de isolamento na fachada. Devido ao impacto constante da precipitação nas paredes externas, o estado técnico das estruturas de suporte deteriorou-se. Essa se tornou a justificativa para uma reorganização rápida e em grande escala.
De acordo com o projeto BEEN, edifícios de painéis podem reduzir a energia térmica primária em 40–50% (BEEN, 2007). Durante a reconstrução do fundo do painel em Berlim, foi possível atingir o indicador de 60 kWh de energia primária por sq. m de espaço vital por ano, o que é mais de duas vezes menor do que a média de Berlim (148 kWh por m² por ano).
A Alemanha tornou-se líder em escala de reforma habitacional entre os países do Leste Europeu, por apresentar a melhor relação entre o custo da moradia e dos serviços públicos e a renda da população. De acordo com a IWO Housing Initiative for Eastern Europe, a taxa de renovação de edifícios residenciais em desenvolvimento em série chega a 85% hoje (IWO, 2018).
Reforma de edifícios em Berlim
Os distritos nos arredores de Berlim foram os primeiros territórios na Alemanha Oriental a passar por uma reforma em grande escala. A iniciativa partiu das autoridades municipais: em 1992, por ordem do Senado de Berlim, foi desenvolvida a "Enciclopédia de Edifícios em Painel". Continha uma lista de medidas possíveis para a modernização de todas as séries de construção de habitações industriais na RDA com um cálculo de seu custo. As recomendações teóricas foram testadas na prática através da implementação de vários projetos-piloto em Berlim. Com base neste trabalho, os proprietários de edifícios e representantes bancários puderam facilmente estimar os custos da modernização.
Em 1993, o Senado de Berlim lançou um programa de apoio à reforma e modernização de edifícios. De acordo com esse programa, os proprietários deveriam ter 15% dos recursos próprios necessários para a reorganização. Em seguida, eles poderiam solicitar um empréstimo do Banco KfW. O Senado de Berlim também forneceu apoio adicional. A renovação de todos os edifícios do painel em Berlim Oriental (270.000 apartamentos) foi planejada para ser concluída em 10 anos (Divigneau, 2010). O investimento médio para um apartamento foi de 20.000 € (BENN, 2007, p. 85).
A propriedade não era importante para obter apoio financeiro. É claro que, do ponto de vista organizacional, seria mais fácil para as grandes empresas habitacionais e cooperativas fazer a modernização. Mas também os edifícios em que os apartamentos pertenciam a proprietários privados podiam participar nestes programas em termos de igualdade.
As medidas de reforma em massa na Alemanha não foram realizadas para edifícios individuais, mas dentro do bairro como um todo. Grandes proprietários calcularam a necessidade de investimentos para cada trimestre e desenvolveram planos de cronograma para a reorganização. O estado do estoque habitacional no distrito de Hellersdorf, Berlim em 1989 e após a primeira onda de modernização em meados da década de 1990. Isso permitiu ao governo de Berlim planejar despesas orçamentárias regionais para o programa de apoio (Divigneau, 2010).
A relação custo-eficácia das medidas de modernização e a aplicação criteriosa de medidas de eficiência energética foram os principais critérios no desenvolvimento do programa de remediação em massa.
Em muitas áreas, a reforma foi realizada sem reassentamento dos moradores. Por causa disso, surgiram requisitos especiais para a organização da construção. O principal requisito é realizar as obras com o menor número de reclamações dos moradores. Para isso, trabalhou no canteiro de obras um consultor especial, que pôde responder em tempo real a todas as dúvidas sobre as obras. As empresas de habitação atraíram várias empresas de uma só vez para realizar a obra. Em todos os contratos havia uma condição: se uma das firmas não cumprir suas obrigações, a outra vai cumpri-las, assumindo uma carga adicional de trabalho. Assim, garantiram aos inquilinos que toda a obra seria concluída a tempo. Além disso, a prioridade era controlar a qualidade da obra - os representantes do proprietário documentavam diariamente todo o trabalho oculto.
A modernização dos sistemas de aquecimento, drenagem e ventilação implicou obras adicionais no interior dos apartamentos, seguidas da reparação das casas de banho e cozinhas. Essas obras também foram realizadas sem reassentamento. O trabalho dentro de um apartamento durou apenas 5 dias graças ao uso de estruturas pré-fabricadas. As obras nos diferentes andares eram sincronizadas por risers, o que permitia aos moradores usar o banheiro e a cozinha dos vizinhos na escada.
As medidas de renovação em grande escala possibilitaram adequar o parque habitacional aos requisitos técnicos modernos e reduzir o custo dos serviços públicos em mais da metade. Atualmente, a reforma dos edifícios não é realizada em tal volume. Os proprietários trabalham com base em programas de modernização de longo prazo de 30 anos, e o efeito econômico de cada evento é cuidadosamente calculado.
Que tipos de edifícios são mais eficazes na adaptação?
A experiência de reabilitação alemã mostra que, do ponto de vista financeiro, é mais eficaz reconstruir edifícios de cinco andares, desde que não haja necessidade de construir elevadores. Como os elevadores são necessários para pessoas com mobilidade reduzida, o apoio financeiro para sua construção pode ser obtido adicionalmente por meio de fundos de programas especiais. É muito mais difícil renovar edifícios acima de 10 andares porque é caro e tecnicamente difícil. No entanto, a Alemanha tem experiência na modernização energética de edifícios altos. Freqüentemente, em tais projetos, apenas certos tipos de trabalho são executados que são benéficos para os residentes e com boa relação custo-benefício.
A maioria dos edifícios foi modernizada, mantendo a disposição dos apartamentos existentes e o número de pisos. Os projectos individuais com alterações de planos de apartamentos, desmontagem de pisos superiores foram efectuados a expensas dos proprietários ou a expensas do programa "Reconstrução da Cidade Leste". Mas esses foram casos isolados. Os projetos-piloto mostraram que é mais fácil demolir completamente um edifício e construir um novo, mais pequeno e de acordo com os padrões modernos.
Projetos com pisos de superestrutura são mais difíceis do que simples modernizações, pois é necessário fortalecer as estruturas e atualizar a infraestrutura de engenharia do edifício. Eles são implementados em áreas onde há uma grande demanda por moradias, e áreas nas periferias das cidades muitas vezes não são assim. No entanto, soluções com uma superestrutura e secções anexas podem ser interessantes quando é necessário dotar os pisos superiores de um edifício com acesso por elevador ao menor custo. Primeiro, o poço do elevador é colocado na parte anexa do edifício. Em seguida, o próprio edifício é construído e o acesso aos apartamentos nos andares superiores é feito através de corredores entre as partes antigas e novas dos edifícios.
O que está acontecendo no campo da modernização da habitação hoje
No início do século 21, a Alemanha começou a desenvolver ativamente uma economia "verde". A eficiência energética no setor residencial é de grande importância. Desde 2002, o “Regulamento de Economia de Energia - EnEV” está em vigor em nível legislativo. De acordo com o § 9 desta disposição, os proprietários têm a obrigação de implementar medidas para a modernização dos sistemas de aquecimento durante a reconstrução do edifício (redução do consumo de energia para pelo menos 100 kWh de energia primária por m2 de área de apartamento por ano) (BENN, 2007).
Além do parâmetro "consumo de energia primária", um papel importante no "Regulamento sobre economia de energia" é desempenhado pelo "coeficiente de transmissão de perda de calor". Ele reflete a perda média de calor em todo o envelope do edifício. A lei define os valores máximos permitidos para esses parâmetros. No entanto, o KfW desenvolveu várias opções de suporte para estimular maiores taxas de eficiência energética (para edifícios com taxas de consumo inferiores a 100, 85, 70, 55 kWh de energia primária por m2 de área de apartamentos por ano). Quanto melhor for o indicador de eficiência energética, maior será o montante de um possível subsídio para o reembolso do empréstimo (IWO, 2018).
O que acontece em outros países?
O objetivo de melhorar a eficiência energética na habitação desempenha um papel importante na política da União Europeia. 2005 a 2007 foi implementado o projeto inter-regional “Rede Báltica de Economia de Energia no Estoque Habitacional” (BENN). Seu objetivo era desenvolver estratégias e ferramentas para reformas de edifícios com eficiência energética nos países da região do Báltico (Lituânia, Letônia, Estônia e Polônia). Assim, na Estónia e na Lituânia, a percentagem de proprietários privados é muito elevada (96% e 97%). A privatização da habitação após o colapso da União Soviética foi praticamente gratuita (o preço poderia ser pago com certificados / vouchers de privatização). Tudo isso é muito semelhante à situação na Rússia (BEEN, 2007).
O projeto buscava uma resposta para a questão de saber se é possível nesses países repetir a experiência de reformas em massa de edifícios, como foi o caso da Alemanha Oriental. Os especialistas analisaram a legislação, compararam a situação na economia e nos serviços de habitação e comunais nos países bálticos, Polónia e Alemanha. Eles também estimaram os custos da reorganização e calcularam a capacidade financeira dos proprietários para pagar por ela. Devido ao alto custo dos empréstimos e aos baixos rendimentos da população dos países bálticos a partir de 2007 (ano de início do projeto BEEN), ainda não foi possível implementar programas de reabilitação em grande escala. Somente proprietários ricos poderiam melhorar suas casas. Mas depois da privatização gratuita, a composição dos moradores da casa, via de regra, era mista.
Como resultado do projeto, foi feita uma recomendação de que a reorganização massiva pode ser financiada com empréstimos baratos de longo prazo, que são fornecidos às custas de baixas taxas de juros em bancos estatais. A porcentagem pode ser ainda mais reduzida por meio de subsídios orçamentários. O apartamento garante o reembolso do empréstimo - caso contrário, o banco aceita-o. No entanto, é fundamental desenvolver ferramentas para apoiar famílias de baixa renda. Uma condição importante é a necessidade de realizar uma reorganização abrangente. Atividades passo a passo ou suas combinações espontâneas não devem ser objeto de apoio.
Um mecanismo de financiamento alternativo é a “contratação”. Nesse caso, o investidor (por exemplo, uma empresa de construção) oferece aos proprietários de casas a implementação de todo o pacote de medidas de economia de energia previstas às suas próprias custas. Nesse caso, a comunidade de proprietários não precisa se preocupar em conseguir financiamento, oferecendo uma garantia de quitação do empréstimo. O investidor exige apenas a celebração de um acordo em que os condóminos se comprometem a pagar uma determinada quantia todos os meses pelas obras executadas (por exemplo, 15 euros por apartamento por mês durante 20 anos).
Segundo Thomas Janicki, Membro do Conselho de Curadores da Iniciativa Habitação na Europa de Leste em Berlim: mecanismos para a sua gestão posterior”. O principal problema agora é que os proprietários que têm a capacidade de pagar por atualizações de eficiência energética de suas casas dependem do consentimento dos proprietários não segurados que não podem pagar pelos custos de renovação, mesmo se quisessem (Yanitski, 2011).
Estônia
Na Estônia, 96% dos edifícios são propriedade privada. Cerca de 60% dos residentes vivem em prédios de apartamentos construídos entre 1961 e 1990.
O processo de modernização de edifícios na Estônia começou na década de 2000. As instituições financeiras estavam interessadas em conceder empréstimos e as associações de proprietários de casas mais ativas e solventes podiam obtê-los. A agência financeira KredEx, criada em 2001, forneceu garantias às associações de proprietários para a obtenção de empréstimos de bancos privados (Leetmaa, 2018).
Em 2009, o Fundo Rotativo KredEx foi criado em cooperação com o Fundo Europeu de Desenvolvimento Regional, um fundo para promover reformas de edifícios com eficiência energética. Graças à criação deste fundo, surgiu um sistema de apoio mais adequado na Estónia, baseado numa combinação de empréstimos, garantias de empréstimos e subvenções. Qualquer casa em que, após a reconstrução, o consumo de energia seja reduzido em 20-30% pode candidatar-se a financiamento. KredEx oferece empréstimos de 20 anos com uma taxa de juros média de 4%. Os proprietários devem fornecer 15% dos fundos (podem ser fundos próprios ou empréstimos de outros bancos).
A associação de proprietários também pode solicitar uma bolsa da KredEx no valor de 15 a 35% do custo da obra de modernização, dependendo do cumprimento de certos padrões de eficiência energética e do uso de soluções tecnológicas especiais (por exemplo, uma recuperação de calor sistema). No período de 2010 a 2014, 663 edifícios (1,9 milhões de m2) foram modernizados com o apoio da KredEx (Kurnitski, 2018). Desde 2015, os requisitos de ventilação dos edifícios foram ajustados para receberem outorgas. Projetos de reforma de outros 400 edifícios foram financiados de 2015 a 2019.
Nas casas das séries posteriores, foram usados painéis de três camadas de alta qualidade, que não exigiam isolamento adicional. Portanto, as medidas abrangentes de renovação não incluíram uma transformação visual da fachada, para não desperdiçar dinheiro com uma solução puramente estética.
Lituânia
Na Lituânia, 97% dos edifícios são propriedade privada.
O programa de modernização de edifícios de apartamentos na Lituânia existe desde 2005. Implica o financiamento da reabilitação energética do edifício através de um empréstimo a juros baixos (empréstimo de 20 anos, fixo 3% nos primeiros 5 anos). Os pagamentos de reembolso de empréstimos são quase iguais à redução nas contas de serviços públicos após a modernização (principalmente para aquecimento). Assim, o programa busca garantir que os moradores não tenham um encargo financeiro adicional.
O programa também prevê uma série de subsídios orçamentários para cobrir os custos de gestão do projeto, desenvolvimento da documentação do projeto e controle de qualidade das obras. Desde 2012, existe um sistema de subvenção para investimentos na construção civil (30% do custo para todos, 100% para famílias de baixa renda). Ele pode ser usado por associações de proprietários que planejam realizar uma grande reforma do edifício.
Desde 2013, um segundo modelo surgiu no programa, envolvendo a participação ativa dos municípios. A cidade nomeia um administrador de projeto e também prepara um projeto de investimento para os proprietários. Depois de acordar o plano de modernização do edifício pelos proprietários, o administrador toma os fundos emprestados, organiza os procedimentos de concurso, é responsável pela implementação de todas as medidas e gestão financeira. 80% dos projetos do programa são gerenciados por administradores nomeados pelo município (Smaidžiūnas, 2018). Se os proprietários com baixa renda não concordarem com a modernização, eles serão privados de subsídios para pagar por recursos de serviços públicos.
As mudanças realizadas aumentaram a atratividade do programa - até o final de 2019, 2.176 instalações foram reconstruídas; outras 421 casas estão em processo de modernização.
O programa é administrado pela Agência de Eficiência Energética Residencial (BETA). Suas responsabilidades incluem a aprovação de projetos de modernização das edificações participantes do programa, bem como o acompanhamento do processo de implantação em todas as etapas. Desde 2015, a BETA, com o apoio da Eastern European Housing Initiative (IWO), tem vindo a implementar o projeto “Renovação Eficiente Energética de Áreas Urbanas na Lituânia” com o objetivo de encontrar um modelo para a renovação abrangente de áreas residenciais e bairros. Também estão implementando um programa de treinamento para funcionários municipais na área de modernização energética integrada e eficiente de áreas residenciais.
Letônia
Na Letônia, a parcela de proprietários privados é de 85%. Cerca de 95% dos edifícios construídos entre 1941 e 1992 requerem uma extensa renovação devido à baixa eficiência energética e à falta de medidas de manutenção necessárias em períodos anteriores (Jörling, 2018, p. 1).
Em 2009, o governo letão, juntamente com o Fundo Europeu de Desenvolvimento Regional, lançou o programa de Melhoria do Isolamento Térmico de Edifícios Residenciais com Vários Apartamentos.
Desde 2015, a ALTUM opera na Letônia - uma instituição estatal de desenvolvimento financeiro, criada com o apoio do Ministério da Economia e do Ministério das Finanças. ALTUM está implementando um programa para melhorar a eficiência energética de edifícios residenciais de vários apartamentos. Os proprietários fornecem à ALTUM a documentação técnica para a modernização e a ALTUM dá garantias aos bancos para a emissão de um empréstimo de longo prazo (até 20 anos) a uma associação de proprietários. Em 2016, o Mecanismo de Eficiência Energética do Báltico da Letônia (LABEEF) foi estabelecido para ajudar as empresas a implementar reformas com eficiência energética com base em contratos de serviço de energia (Jörling, 2018).
Em 2018, cerca de 740 projetos de modernização de edifícios foram concluídos (total na Letônia - 53 mil prédios de apartamentos) (Blumberga, 2018).
Principais conclusões da experiência dos países bálticos
Os resultados dos países bálticos mostraram que a modernização do fundo, onde todos os apartamentos são propriedade privada, é possível. No entanto, isso requer condições nas quais os proprietários possam agir de forma mais eficaz. Um sistema funcional para apoiar a modernização de edifícios não pode ser formado em um curto espaço de tempo. A forma como as associações de proprietários estão respondendo ao programa precisa ser monitorada e os mecanismos de financiamento precisam ser melhorados. É precisamente este o processo que tem ocorrido nos países bálticos nas últimas duas décadas.
A experiência desses países mostra que o programa de modernização energética é benéfico para o estado em termos econômicos, à medida que surgem novas empresas, aumentam os empregos e o pagamento de impostos ao orçamento.
Um dos problemas observados em relatórios de pesquisa sobre as perspectivas de reabilitação nos países bálticos é o pequeno número de edifícios residenciais e uma população menor do que na Alemanha Oriental. Isso impede a possibilidade de formar instituições financeiras estáveis e independentes e de alcançar altas taxas de modernização. Na Alemanha, inicialmente, uma quantidade significativa de recursos poderia ser investida no programa de modernização, porque havia muitos que queriam implementar projetos. Os projetos subsequentes foram financiados com fundos recebidos como reembolso de empréstimos (Jörling, 2018). Nesse sentido, a Rússia é mais promissora para a reorganização em massa.
Para os países da UE, o incentivo à modernização dos edifícios é melhorar a eficiência energética da economia, reduzir a dependência das exportações de energia e os efeitos ambientais. Na Rússia, essas questões não estão na ordem do dia. Mas a qualidade dos edifícios residenciais do período soviético está se deteriorando o tempo todo. De acordo com pesquisas do estoque habitacional na cidade de Ufa, o período de operação sem problemas para 60-70% dos edifícios de painel é de apenas 15 anos (Samofeev, 2018). A partir daí, pode haver o risco de colapso de parte dos painéis das paredes, que são as estruturas de suporte dos edifícios. Para preservá-los, é necessário realizar medidas de reorganização abrangente. O isolamento térmico de fachadas interromperá o processo de congelamento e descongelamento anual das estruturas de parede, com o qual seu estado se agravará. Hoje, na Rússia, é necessário um programa em grande escala de renovação de edifícios com vários apartamentos, com instrumentos de trabalho de apoio financeiro.
A necessidade de um gerente profissional para organizar a reorganização
Os especialistas da IWO apontam que as comunidades de propriedade privada em países pós-socialistas são frequentemente incapacitadas quando se trata de reforma de energia de edifícios. A reorganização é um processo complexo com muitos riscos para os proprietários. As primeiras etapas já exigem custos financeiros. Mas, ao mesmo tempo, ainda não está claro se será possível obter um resultado. Um erro em qualquer uma das etapas (conceito, projeto, obra) pode levar ao fato de que os objetivos da reabilitação não serão alcançados.
É por isso que a questão da renovação de edifícios não é apenas uma questão de financiamento. A comunidade proprietária precisa de suporte organizacional.
A organização da renovação do edifício inclui as seguintes etapas (Smaidžiūnas, 2018):
• preparação do conceito de renovação de edifícios;
• organizar uma assembleia geral de proprietários e tomar uma decisão sobre a reorganização;
• realização de licitação para o desenvolvimento da documentação do projeto;
• apoio ao processo de preparação da documentação do projeto;
• realização de concurso para construção;
• financiamento de obras (obtenção de empréstimos, candidatura a bolsas);
• controle e aceitação das obras de construção.
Por exemplo, conforme descrito acima, o número de casas participantes no programa aumentou na Lituânia depois que começaram a nomear um gerente externo (Smaidžiūnas, 2018). Outro mecanismo importante era a capacidade de cobrir os custos de administração do projeto por meio de doações.
Agências de reforma de áreas residenciais na Alemanha
O processo de remodelação torna-se mais complicado quando se trata não apenas de um edifício, mas de vários quarteirões ou do território de uma área residencial como um todo. Nesse caso, é necessário sincronizar os interesses de um grande número de participantes, bem como configurar diversos processos paralelos.
Na Alemanha, existe uma ferramenta de “território de reorganização” para resolver esses problemas. Suas regras estão consagradas no código de construção. A decisão de atribuir esse status ao território é da prefeitura. A cidade então contrata uma empresa independente - a "agência de reorganização". Suas tarefas incluem a coordenação de planos para a modernização de edifícios e terrenos. É mais fácil para os proprietários que participam do processo de modernização com base no plano desenvolvido chegar a um acordo sobre o projeto e receber empréstimos e subsídios preferenciais.
Agências de reforma não devem estar associadas a empresas de construção que operam no local. Esta é uma condição importante consagrada na legislação. Garante que durante a execução do empreendimento os interesses dos moradores prevalecerão sobre os dos construtores.
A "Agência de Saneamento" (alemão: Sanierungsträger) desempenha as seguintes funções:
• desenvolve um plano geral de transformação para a “área de saneamento” (alemão: Sanierungsgebiete);
• organiza discussões públicas e concorda com o plano com todas as partes interessadas;
• coordena o investimento privado e público;
• é responsável pela implementação de atividades que são financiadas pelo orçamento;
• envolve os proprietários na implementação do projeto;
• Auxilia as comunidades de proprietários a providenciarem reformas de edifícios conforme necessário (a um custo adicional).
A introdução de novos tipos de imóveis com a renovação técnica do fundo
A prevalência da propriedade privada em edifícios com vários apartamentos é um desafio para manter a condição técnica do parque habitacional a longo prazo. Comunidades proprietárias que tiveram sucesso em um determinado estágio, daqui a 10 anos, quando as próximas etapas são necessárias, podem não ser tão eficazes. A heterogeneidade social está se tornando outro obstáculo à ação conjunta. O problema é que “os proprietários que desejam e podem pagar pela modernização de suas casas dependem legalmente do consentimento dos proprietários de baixa renda” (BENN, 2007). Isso afeta negativamente o desenvolvimento econômico do país como um todo.
Portanto, é necessário pensar em como introduzir formas alternativas de propriedade em áreas de desenvolvimento habitacional de massa: cooperativas e empresas habitacionais, que podem operar com mais eficiência no longo prazo.
Na Alemanha nos anos 90. o incentivo para a criação de novas cooperativas habitacionais em áreas de loteamentos habitacionais era que pudessem contar com recursos adicionais para modernizar o fundo. Um cenário semelhante pode ser realizado na Rússia.
A transferência de parte do estoque habitacional para a propriedade de sociedades habitacionais pode ocorrer em um momento em que as condições técnicas dos edifícios no território atingem o valor mínimo permitido e os proprietários não estão dispostos a fazer nada para preservá-lo. Então, no processo de renovação do fundo, o tipo de imóvel pode mudar - alguns dos proprietários podem se tornar inquilinos, e a restauração da condição técnica ocorrerá às custas da empresa habitacional.
Claro, esses são apenas cenários hipotéticos. Mas eles devem ser levados em consideração. A aplicação destes mecanismos requer uma análise cuidadosa, adequação das condições legais. Além disso, será necessário um ajuste da política habitacional do país como um todo. Se falamos da Rússia, então, em primeiro lugar, a privatização gratuita deve ser interrompida e mais atenção deve ser dada à preservação do parque habitacional existente.
