A primeira discussão deste ano, seus anfitriões, os arquitetos Sergei Trukhanov e Igor Bevzenko, dedicou quase o tipo mais popular de imóvel residencial na Moscou moderna - apartamentos. Não é segredo que, em termos de relação preço-localização-área, eles são muito mais atraentes do que apartamentos comuns, mas a “clonagem” generalizada de apartamentos é tão boa para a cidade? Para obter uma resposta a esta pergunta, os organizadores convidaram representantes das autoridades, levando arquitetos, investidores e corretores de imóveis de Moscou ao Roof Point.
O primeiro a falar sobre o tema candente foi o arquiteto-chefe de Moscou, Sergei Kuznetsov, que foi bastante categórico em sua avaliação do fenômeno denominado “apartamentos”. “Na verdade, essa palavra hoje é usada para descrever a construção residencial ilegal. Sob o pretexto de criar moradias temporárias, estão sendo erguidos na cidade grandes complexos, que não contam com infraestrutura de forma alguma, o que mais cedo ou mais tarde inevitavelmente gerará tensões sociais, Kuznetsov tem certeza. - Em alguns Dubai, os apartamentos são realmente usados durante várias semanas por ano, e as famílias que os procuram não precisam de nada, exceto da praia, mas em Moscou isso não passa de uma ficção. Aqui as pessoas se instalam em apartamentos há pelo menos vários anos e, nesse sentido, essas moradias não são diferentes dos apartamentos comuns, apenas jardins de infância, clínicas e lavanderias não são fornecidos. E é mais barato e mais fácil construir apartamentos, já que praticamente não existe um marco regulatório que regule esse tipo de imóvel hoje, e os investidores estão dispostos a usá-lo. Portanto, por enquanto, tendo a ver apenas desvantagens nos apartamentos - para a cidade eles estão se tornando cada vez mais uma fonte de excessos e tensões sociais."
Aleksey Belousov, Diretor Comercial do Capital Group, falou em nome dos próprios investidores que hoje preferem construir apartamentos. “Hoje, projetar apartamentos na Rússia é a arte de criar algo para o qual não existem padrões”, ele confirmou. E admitiu: a falta de normas muitas vezes facilita muito a criação e implementação de um projeto, já que não há necessidade de pensar na notória insolação, nem em observar regras de redesenvolvimento extremamente inconvenientes. Ao mesmo tempo, Aleksey Belousov lembrou que não há limite para a duração da residência em um apartamento e que um registro temporário pode ser emitido, o que automaticamente retira a questão de “ser ou não ser”.
O arquiteto Pavel Andreev acredita que a atual ascensão de apartamentos está ligada, entre outras coisas, ao curso "postluzhkovsky" da política de planejamento urbano. “Quando foi decidido que menos moradias e mais hotéis deveriam ser construídos no centro da capital, os investidores não tiveram escolha senão entrar no segmento de apartamentos. Os projetos foram renomeados e, por assim dizer, editados, as notas explicativas foram reescritas … Aliás, este processo continua.” O arquiteto concorda que a supersaturação do mercado de apartamentos está repleta de uma potencial ameaça social. “Teoricamente, o proprietário de um imóvel não residencial pode registrar o direito de propriedade em juízo, registrar e, posteriormente, exigir das autoridades municipais o fornecimento de todos os benefícios sociais”.
O arquiteto Boris Levyant discordou de seu colega, que acredita que o "público-alvo" dos apartamentos são pessoas que procuram uma oportunidade de investir e obter a moradia mais acessível em uma boa área de Moscou, e muitas vezes não se importam com o infraestrutura social. O chefe dos arquitetos do ABD exortou o público a não comparar apartamentos com moradias tradicionais - em sua opinião, este é um produto fundamentalmente diferente que ajuda Moscou a desenvolver o mercado de imóveis para locação.“Estou convencido de que é mais correto construir prédios de apartamentos que correspondam à tipologia de apartamentos do que desviar completamente o mercado de aluguel de imóveis para o setor paralelo.” O arquiteto lembrou ainda que ninguém constrói apartamentos em bairros - na maioria das vezes estão inseridos em complexos multifuncionais que são dotados de infraestrutura (embora nem sempre social), portanto, considerá-los uma fonte de grave ameaça social, em sua opinião, é antes ridículo. “Quando projetamos um complexo multifuncional, é claro que pensamos na qualidade da habitação que faz parte dele e, então, ao que me parece, cabe à Moskomarkhitektura monitorar a qualidade dos projetos.”
Anna Sokolova, Diretora do Departamento de Análise e Consultoria do Metrium Group, citou estatísticas interessantes: há alguns anos, os apartamentos eram apresentados no mercado principalmente por projetos de elite (por exemplo, na cidade de Moscou), mas desde 2012, muitas propostas de negócios foram e classe econômica, e hoje os apartamentos representam cerca de 30% do mercado. De acordo com o especialista, é o custo relativamente baixo dos apartamentos que os torna tão atraentes para os compradores hoje - para muitas pessoas, essa é a única oportunidade de morar legalmente na capital. Anna Sokolova também lembrou que em uma cidade tão superpovoada como Moscou, viver "por registro" nem sempre garante o apego a uma clínica ou a um jardim de infância.
O arquiteto-chefe de Moscou, Sergei Kuznetsov, concordou com esse argumento. É verdade que nem tudo vai muito bem com a oferta de moradias com infraestrutura na cidade, e resolver esse problema é uma das áreas prioritárias de atuação das autoridades. “Na verdade, hoje, em vez de dar subsídios para aluguel de moradias, a cidade, diante da falta de regulamentação legislativa dessa prática, é obrigada a dar moradias pré-fabricadas para quem está na lista de espera. Como resultado, mais fundos do orçamento são gastos e menos pessoas recebem moradia”. Para mudar esta situação, segundo Sergei Kuznetsov, só é possível agir de forma abrangente, nomeadamente alterando o quadro legislativo e ao mesmo tempo proporcionando infraestruturas às habitações já construídas, e sem dividir os edifícios de apartamentos e os conjuntos habitacionais. Uma vez que a cidade emitiu uma licença para a construção de uma unidade residencial, isso significa que agora ela é responsável por ela. Aliás, já foi dado um passo no sentido de tornar mais transparente o procedimento de desenho e aprovação de apartamentos: há não muito tempo, foi formulada uma definição oficial deste tipo de imóvel. Os apartamentos são agora oficialmente considerados "uma sala com cozinha, com uma área total de mais de 40 m². m ". Como o arquiteto-chefe de Moscou espera, situações em que, ao emitir um GPZU, um investidor declara a construção de um hotel e, de fato, cria uma habitação, isso ajudará a evitar. Pelo menos a cidade não pretende mais fechar os olhos para tais "artimanhas". Quanto ao desenvolvimento do mercado de apartamentos, Sergei Kuznetsov usou a mesa-redonda anterior para expressar a posição oficial de Moscou sobre o assunto. A cidade não pretende negar a necessidade deste tipo de imóvel e, mais ainda, ignorá-la: “a forma correta - embora difícil - é descrever com precisão todos os procedimentos necessários e obter um resultado normal de funcionamento”.
