Lugar esquecido
Há lugares na cidade cujo estado atual desesperadamente não corresponde ao seu potencial, em São Petersburgo há surpreendentemente muitos deles - Konyushenny, por exemplo, um pátio, ou aqui Apraksin, que forma um complexo gigante com uma área de Cerca de 13 hectares junto com o pátio Shchukin adjacente, ele é o mercado Mariinsky. Bem no centro, próximo a Nevsky, está dilapidado por muitos anos, coberto de extensões feitas por você mesmo e sinais lúgubres e outros sinais de design ambiental "selvagem": um enorme mercado dos anos 90 localizado em um monumento arquitetônico - status OKN para 58 edifícios foi obtido em 1993.
Mas a situação está começando a mudar - em grande parte graças à persistência dos arquitetos do Studio 44, que há décadas desvendam o emaranhado de interesses dos inquilinos, a falta de financiamento e a falta de demanda social por mudanças com entusiasmo profissional.
Mercado eterno
O retângulo de Apraksin e Shchukin dvor é o maior dos mercados do início do século 19, que foram agrupados em São Petersburgo em Sadovaya: perto de Morskaya, Sennaya, Nikolsky e, claro, Gostiny Dvor (além disso, o atual
o projeto de sua reconstrução também pertence ao "Studio 44"). Tudo isso são bancas de comércio, satélites do desenvolvimento da indústria capitalista, centros de desenvolvimento econômico. Na Rússia, do século 16 ao 19, seu lugar era invariavelmente no centro da cidade.
A tipologia dos centros comerciais é determinada pela função e é quase eterna: ao longo do perímetro exterior da colunata ou arcada em frente às entradas das lojas, nos pisos superiores dos escritórios, no interior dos armazéns. Se o pátio fosse grande, haveria ruas comerciais internas. Se uma estrutura mais simples foi convertida em uma galeria comercial - o mercado da cidade, que consiste em filas de lojas, o desenvolvimento ocorreu em etapas. Com o advento do dinheiro dos mercadores, e muitas vezes por causa dos incêndios, os pavilhões de madeira foram reconstruídos em pedra, mantendo o layout geral.
Foi assim que Apraksin e Shchukin dvory se desenvolveram - de meados do século XVIII ao final do século XIX. Em vários momentos, muitos arquitetos trabalharam com seus edifícios, entre eles celebridades de Yeropkin e Korobov a Lidval. Em 1917
Apraksin Dvor era quase o maior mercado da Europa: mais de 40 edifícios e cerca de 650 lojas, comércio de peles, tecidos, mantimentos, frutas, chá, vinho e outros.
Após a revolução, as lojas continuaram a funcionar, o mercado de frutas e o pequeno comércio permaneceram. Caso contrário, ao longo do Fontanka, esta parte não pertencia ao mercado: a Igreja da Ressurreição foi aqui demolida, em 1964 foi construído o edifício Lenizdat no seu lugar, que juntou a tipografia. Perto dali, ao longo do Fontanka, fica o BDT, o herdeiro do teatro do conde Apraksin; no século XX, recebeu diversos prédios de escritórios, que fecharam a saída para o aterro para o mercado.
Nos anos noventa, os edifícios de "Aprashka", como os residentes de São Petersburgo o chamam, foram privatizados, parcialmente reconstruídos ao gosto dos proprietários, as lacunas foram preenchidas com barracas, tudo sem um plano e projeto.
Assim, do caro mercado do capitalismo maduro do século XIX, "Apraksin Dvor" se tornou o mercado de roupas mais barato da cidade do século XXI. Escolhendo entre a simpatia do comércio civilizado e o barato baseado no baixo preço do aluguel de instalações em ruínas, os residentes da cidade preferiram a segunda opção. O complexo quase se tornou uma favela comercial marginal; basta passar por Sadovaya para sentir o espírito reconhecível.
"Vamos bater com um rali motorizado …": background
O Studio 44 fez seu primeiro projeto no final dos anos 1980. Um novo período na história da "Aprashka" começou em meados dos anos 2000, durante o período das competições internacionais "estrelas". Em 2007 passou
competição de empresas de desenvolvimento pelo direito de reconstruir e desenvolver Apraksin Dvor. Três firmas lutaram por esse direito: Glavstroy LLC do bilionário Oleg Deripaska, a terra russa de Shalva Chigirinsky e a empresa sueca RURIC AB. Cada desenvolvedor entrou no concurso com sua própria proposta arquitetônica. Chigirinsky encomendou o conceito a Norman Foster, RURIC AB ao Studio 44 de Nikita Yavein, e Glavstroy organizou uma competição privada na qual Rem Koolhaas, Chris Wilkinson, MRDV e PRP Architects participaram. Em sua competição interna, Glavstroy escolheu Chris Wilkinson, enquanto RUSSIAN LAND e RURIC se uniram e lançaram contra Wilkinson Foster. A vitória final foi conquistada pelo conceito de Wilkinson, que pressupôs a demolição do Lenizdat e a construção de um hotel em seu lugar, um telhado de vidro "flutuante" sobre a praça, uma ponte sobre o Fontanka. No entanto, nem os quase 30 bilhões de rublos dos investimentos prometidos, nem os planos para colocar todo o trimestre em ordem em três anos ajudaram o conceito a superar o ceticismo dos especialistas em proteção do patrimônio e as consequências da crise econômica global, que interrompeu muitos projetos de investimento em São Petersburgo.
O bureau de Timur Bashkaev e o Studio 44 participaram da licitação de 2013. A vitória foi para os moscovitas - Timur Bashkaev ofereceu um custo nominal para o desenvolvimento de um esboço de conceito de 200.000 rublos, planejando preservar a aparência histórica das fachadas e não desenvolver o espaço subterrâneo. Mas mesmo esta opção econômica permaneceu no papel - problemas com proprietários privados, cuja participação na área total de Aprashka é de 170.000 m2, quase um terço, não poderia ser resolvido rapidamente sem forte vontade política ou financiamento suficiente para comprar a cidade de todos os edifícios.
Enquanto se discutia o conceito de Moscou, a empresa moscovita Glorax Development encomendou em 2015 ao Studio 44 uma nova versão do conceito para o desenvolvimento do território dos pátios Apraksin e Shchukin, onde os designers levaram em conta as críticas, antes de mais nada, reduzindo a parte subterrânea - no passado, a equipe de Nikita Yavein propôs fazer um estacionamento subterrâneo de quatro andares em todo o território e, ampliando a função pública, transformar o mercado em uma área residencial com zona de pedestres.
Então, também em 2015, a prefeitura criou o Apraksin Dvor JSC, transferindo para ele em gestão fiduciária cerca de 40.000 m2 Apraksin e Shchukin dvor, parte propriedade da cidade e livre de contratos de investimento. A missão da sociedade por ações inclui a implementação do plano de obras de requalificação do território Apraksin Dvor, a preservação do património cultural e o lançamento do processo de investimento para a adaptação ao uso moderno.
Para selecionar o desenvolvedor do projeto, a Apraksin Dvor JSC realizou uma licitação em 2017, onde o Studio 44 ganhou. Após 4 meses em outubro de 2017, o conceito de Nikita Yavein foi aprovado no Conselho do Patrimônio.
Quinta caminhada
O conceito apresentado e aprovado pelo conselho é a quinta tentativa do Studio 44 de mudar radicalmente a situação com um dos maiores conjuntos no centro de São Petersburgo, que se transformou em uma área marginal. Essa persistência e lealdade ao tema é incrível. Participação em licitações, pesquisas em grande escala, análise de cada edifício, preparação de opções de soluções construtivas e de engenharia para infraestruturas arruinadas, negociações com as autoridades e com os proprietários, e assim por diante, sem financiamento externo, com prejuízo. Não é fácil lembrar outros exemplos de tal "cruzada" na história da arquitetura russa moderna.
Princípios e metodologia
A proposta atual do "Studio 44" não é tanto um projeto quanto um programa para mudar o estado funcional e urbanístico do território, sua transformação em um bairro urbano completo com uma infraestrutura desenvolvida, digna do bairro de Nevsky Prospekt. As pessoas vão trabalhar e morar aqui, será possível relaxar e fazer compras, ir a uma performance e a uma exposição.
“Desenvolvemos vários princípios para a renovação do complexo, que garantem a preservação do património histórico e a criação da infraestrutura mais confortável e eficiente de uma área urbana habitável”, afirma Nikita Yavein.
1. Cidade de pedestres
A rede histórica de calçadas com uma largura de 4-8 m não é adequada para o tráfego de automóveis em pleno desenvolvimento. A solução ideal é uma zona totalmente pedonal com possibilidade de passagem de equipamentos especiais. Uma das maiores zonas de pedestres em São Petersburgo pode se desenvolver no território de Apraksin Dvor.
2. Espaço subterrâneo desenvolvido
Ele continua e desenvolve os porões de edifícios existentes. O único piso subterrâneo é usado para carregar lojas e cafés, acesso a casas e lojas com uma entrada subterrânea, bem como para estacionamento limitado de 441-757 carros dependendo do cenário e do financiamento. As comunicações são instaladas em canais especiais do nível subterrâneo, o que facilitará a sua reparação.
3. Cidade residencial
Os pisos superiores dos edifícios comerciais passam a ser residenciais, o que permite livrar-se do "mercado sólido" e assemelha-se a uma vila comercial com habitação por cima das lojas, adequada a pequenos negócios, por exemplo, um antiquário, um consultório médico ou um escritório de advocacia. Diversos incorporadores e corretores de imóveis já confirmaram a demanda por este tipo de imóvel no mercado de São Petersburgo.
Os arquitetos tentaram encontrar um equilíbrio entre as funções comerciais, públicas e residenciais. Muitas vezes acontece que um café ou clube popular transforma a existência de residentes dos andares superiores em um inferno. Portanto, haverá ruas "calmas" - residenciais, com função pública mínima - e ruas "barulhentas". O número de áreas residenciais, incluindo apartamentos, hotéis e hostels, é aproximadamente igual à área total dos locais públicos: lojas, cafés, escritórios, espaços de coworking, serviços de serviços, clubes desportivos, museus, salas de exposições e centros culturais.
4. Multifuncionalidade
Com um viés para as indústrias criativas e os serviços de viagens, esta não é uma homenagem à moda, mas sim o resultado de uma análise da situação do mercado: estas áreas deverão ajudar a alcançar uma procura estável tanto para áreas residenciais, hoteleiras como não residenciais.
Além disso, os arquitetos consideraram necessário aproveitar o bairro com o Teatro Dramático Bolshoi e a Academia Vaganova de Ballet Russo, tendo cedido vários edifícios do lado Fontanka para teatro, música e espaços artísticos. Aqui vai aparecer
uma fase experimental do BDT, na qual serão reequipados os edifícios 50 e 51. Para preservar o aspecto histórico do edifício, o seu pátio será reconstruído em auditório. Mas a cena experimental é o único exemplo da intrusão dos arquitetos na estrutura do edifício.
5. Conservação
“Não estamos demolindo nada e praticamente não construindo nada”, diz Nikita Yavein. A palavra "restauração" foi colocada na capa do projeto. Claro, estamos falando sobre edifícios históricos, e não sobre as extensões caóticas posteriores e outros atributos da vida de mercado de Aprashka. Com base em estudos anteriores, os arquitectos elaboraram um passaporte do estado e trabalho para cada (!) Edifício com uma lista de todas as alterações que ocorreram na sua aparência e uma descrição da obra de restauro - estamos a falar, em particular, sobre a abertura das aberturas assentadas, a colocação de janelas e portas "espontâneas", restauro de elementos de fachada. Também está prevista a recriação das galerias de contorno no segundo andar. Sem um alto grau de detalhamento e participação dos proprietários dos edifícios e instalações, o projeto estaria condenado a repetir o destino de seus antecessores.
Estratégia e táticas
Os arquitetos se livraram das ilusões - exceto pela crença em um final feliz - e desenvolveram um conceito viável que pode ser implementado em qualquer condição, na medida do possível em nosso país.
Em primeiro lugar, o volume de investimentos do orçamento da cidade foi minimizado. A cidade é obrigada a financiar a criação da parte subterrânea, que, de acordo com estimativas aproximadas, requer de 6 a 10 bilhões de rublos. Nas condições de crise orçamentária, não há razão para contar com uma reconstrução-relâmpago a la programa de Moscou “Minha Rua”, então o conceito deu conta de várias opções: do mínimo ao máximo desenvolvimento do espaço subterrâneo, de forma abrangente ou em etapas, dependendo das capacidades da sociedade gestora.
Com base na experiência negativa de tentativas anteriores de encontrar um grande investidor, os arquitetos começaram a trabalhar com os proprietários de edifícios individuais ou blocos diretamente, sem buscar acumular imóveis nas mesmas mãos (para mais detalhes sobre os proprietários da Aprashka, você pode leitura
aqui). Obviamente, a reforma ameaça os proprietários com uma séria reestruturação de obras e investimentos, mas ao mesmo tempo, muitos entendem que a situação existente não pode durar para sempre, e a participação ativa no processo os coloca em uma posição mais vantajosa no futuro.
O conceito prevê a renovação pelo método de “takeover”, a celebração de contratos com cada um dos proprietários, para os quais foi elaborado um conjunto exaustivo de toda a informação necessária à elaboração de um plano de negócios, que serve de instrumento de envolvimento dos proprietários. Já estão sendo examinados projetos de vários edifícios desenvolvidos pelo Studio 44. Vários contratos estão a caminho.
De acordo com as estimativas aproximadas dos autores do conceito, a renovação etapa a etapa de todo o complexo levará várias décadas. Mas para os arquitetos e para a cidade é mais importante que "o processo tenha começado". E não há dúvida de que cada novo edifício restaurado, cada novo fragmento do conjunto histórico contribuirá para o envolvimento de novos participantes e investimentos, o que significa que existe a possibilidade de ver o Apraksin Dvor revivido e, quem sabe, talvez até alugar um sótão por uma semana para sentir a verdadeira atmosfera de São Petersburgo no coração da cidade.
