No dia 18 de novembro, no showroom da Bene em 16 Strastnoy Boulevard, o grupo de avaliação profissional RICS realizou uma mesa redonda sobre o tema “FSO nº 7 e a prática internacional de avaliação imobiliária”. A principal razão para organizar a discussão da comunidade profissional foi a aprovação em 25 de setembro de 2014 por ordem do Ministério de Desenvolvimento Econômico da Federação Russa da Federal Appraisal Standard "Real Estate Appraisal" (FSO No. 7).
A discussão contou com a presença de: Yuri Deryabin MRICS, Baker Tilly Rusaudit LLC, Nikolay Volovich, professor, vice-presidente da Parceria CIAO, membro do Conselho do Conselho Nacional para Atividades de Avaliação, Galina Bulycheva MRICS, Ph. D., Presidente da o Conselho de Especialistas da Parceria CIAO, Olga Kochetova МRICS, Diretora do Departamento de Avaliação da Rússia e CIS, Knight Frank.
Os palestrantes falaram sobre o difícil processo de preparação e acordo sobre o Padrão Federal, como o FSO No. 7 complementa os atuais padrões de avaliação na Rússia e como se relaciona com os padrões internacionais de avaliação de imóveis. Os palestrantes também abordaram as questões que os desenvolvedores não puderam resolver e compartilharam sua experiência na aplicação de padrões profissionais para avaliar RICS nas condições da realidade russa.
O desenvolvimento das normas teve início em 2003, depois foi suspenso e, no final de 2013 - início de 2014, os trabalhos foram retomados já no âmbito dos grupos de trabalho criados no âmbito do conselho consultivo de peritos do Ministério do Desenvolvimento Económico. Inicialmente, o trabalho no padrão foi complicado pela falta de um único conceito. A maioria dos especialistas entende as deficiências dos padrões básicos (FSO 1-2-3), bem como do padrão para determinar o valor cadastral (FSO 4), que na época não estavam sujeitos a revisão, e eles queriam corrigir e complementar suas disposições individuais em um único documento.
Entre as questões polêmicas relativas ao FSO 7 discutido, os especialistas observaram uma disposição que realmente prescreve a análise obrigatória do NEI (uso mais eficaz) na avaliação de imóveis. Durante o processo de avaliação para estabelecer o valor cadastral, incluindo ao contestar os resultados da avaliação cadastral, a análise NEI pode não ser realizada, e o tipo de uso de um terreno construído ou instalações de construção de capital deve ser considerado com base em uso real. Neste caso, o lote edificado é avaliado como não urbanizado, destinado a ser utilizado de acordo com o tipo de uso efetivo.
O segundo ponto para o qual os especialistas chamaram a atenção é a cláusula 30 do FSO-7, que fala da necessidade de trazer o valor final do valor, indicando o julgamento sobre os limites do intervalo em que, na opinião do avaliador, esse valor pode ser. No entanto, isso deve ser feito se a atribuição da avaliação não indicar que o avaliador dá apenas o valor do custo como um valor único, sem especificar o intervalo.
O significado estabelecido pelos desenvolvedores do padrão neste parágrafo é tanto informar o cliente sobre o possível tamanho da faixa de mercado, erros associados ao resultado final, quanto proteger os interesses dos avaliadores. As normas internacionais, em particular as RICS Valuation Standards (Red Book), estabelecem que em caso de incertezas de avaliação significativas, o avaliador deve caracterizá-las, identificar e determinar o seu impacto nos resultados.
Os participantes da mesa redonda concluíram que a ideia apresentada no FSO-7 é boa, mas para sua implementação prática é necessário refinar o próprio padrão ou desenvolver recomendações metodológicas apropriadas que divulguem essas disposições. Em geral, a adoção do FSO para avaliação imobiliária, é claro, é um grande passo em termos de regulamentação normativa da atividade de avaliação na Rússia, sua padronização, mas vemos que uma série de questões, mesmo no nível mais básico, permaneceram fora do escopo da norma e, consequentemente, há mais de trabalho. Sem dúvida, os membros da RICS estão envolvidos neste trabalho e procurarão trazer para a prática nacional a experiência internacional mais relevante no que se refere à atuação dos órgãos que regulam a avaliação.
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