Estamos publicando um artigo dos autores do projeto "VIVA-Lefortovo", alunos do programa NLTR, que, empolgados com o tema, se uniram após os estudos no grupo "Equipe 123" e deram continuidade ao trabalho. A essência do projeto é uma proposta de desenvolvimento integrado de uma parte do distrito de Lefortovo, que hoje está sobrecarregado de zonas industriais ociosas e se caracteriza pela baixa qualidade do ambiente urbano. Neste artigo, os membros do grupo discutem a possibilidade de criar uma avenida para pedestres entre o Hammer e a Foice, que Don-Stroy planeja transformar no complexo residencial Symbol, no centro de escritórios CROC e no aterro de Yauza até 2025–2026. Essa avenida permitiria caminhar da rodovia Entuziastov através da antiga Hammer and Sickle até a fábrica Kristall reconstruída, a propriedade Yauz dos Stroganovs, e mais adiante ao longo da Customs Bridge para o outro lado do rio para a rua Nizhnyaya Syromyatnicheskaya e Artplay. Enquanto isso, Don-Stroy apresentou nas audiências públicas realizadas em abril de 2015 um projeto ajustado e diferente do vencedor, onde não há eixo pedonal no local da linha férrea e a avenida interior termina dentro do complexo residencial Symbol, sem sair a cidade.
Recorde-se que o primeiro lugar na classificação do júri para o conceito de reconstrução do Martelo e da Foice foi atribuído ao projeto MVRDV, mas posteriormente, por decisão do promotor, o projeto LDA foi declarado vencedor.
Abaixo está um artigo dos autores do projeto de pesquisa. ***
No âmbito do programa educacional “Novos Líderes do Desenvolvimento Territorial”, NLTR (o programa é organizado pelo MARSH e RANEPA), estudamos a área urbana, parte do distrito de Lefortovo. Os formandos que não são indiferentes ao destino da região organizaram-se no grupo Team 123, que continua a trabalhar no projecto VIVA-Lefortovo. Identificamos vários locais, cuja transformação poderia dar uma contribuição significativa para o desenvolvimento da infraestrutura do bairro e aumentar o conforto de vida para os atuais e futuros moradores, algumas dessas propostas têm benefícios tangíveis para a cidade.
Usando nosso trabalho como exemplo, gostaríamos de mostrar uma série de questões urbanas, para prestar atenção a questões que muitas vezes passam fora de vista ao desenvolver projetos em territórios semelhantes:
- Por que a conectividade de territórios em nível local sai do campo de visão do designer?
- Como as antigas zonas industriais podem se encaixar organicamente no contexto urbano existente?
- Por que a qualidade geral do ambiente urbano está em um nível baixo?
- como a economia da cidade, incl. o valor da base tributável está interligado com o contexto urbano?
Em nosso artigo, não vamos mergulhar nos aspectos teóricos do problema, mas tentaremos mostrar com um exemplo específico quais mecanismos e quais lógicas de desenvolvimento os participantes moldam nossa cidade nem sempre da melhor maneira.
Consideraremos um trecho da cidade entre o rio Yauza, a rodovia Entuziastov, a rua Krasnokazarmennaya. É esta seção que designamos como território VIVA-Lefortovo, para esta seção propomos as principais transformações.
Este local destaca-se pelo facto de se encontrar sobrecarregado de antigas zonas industriais que já não funcionam como produção, a qualidade do ambiente e envolvente é baixa, existem muitos locais abandonados e vazios. Ao mesmo tempo, o território dispõe de um recurso significativo para um desenvolvimento qualitativamente novo: a presença de importantes sítios históricos em bom estado, a proximidade do rio e um vasto leque de zonas verdes, a proximidade do centro e centros de transportes. O interesse de empresas e desenvolvedores no desenvolvimento do site é digno de nota: quatro grandes players expressaram seu interesse nos objetos do site.
Ecos de mudanças futuras já podem ser observados: a fábrica Kristall está sendo transformada em um pólo de arte, o território da fábrica Hammer and Sickle está se preparando para o desenvolvimento habitacional, Morton Group of Companies começou a vender apartamentos em um complexo residencial no local de a antiga fábrica Almaz-Antey.
Vejamos mais de perto o projeto do bairro residencial Symbol, proposto para implantação pela Don-Stroy no território da antiga fábrica de Serp e Molot, como dominante e, a longo prazo, influenciando significativamente o desenvolvimento do território. As discussões sobre este projeto começaram em 2012 e, como resultado, a cidade ofereceu à incorporadora a realização de um concurso internacional para o desenvolvimento de um conceito arquitetônico e urbanístico para o desenvolvimento do território da fábrica. O objetivo do concurso é “a seleção de conceitos arquitetónicos e urbanísticos para a criação de uma unidade urbana multifuncional com uma infraestrutura desenvolvida, integrada no tecido urbano e que cumpra os requisitos de desenvolvimento sustentável do meio ambiente”.
De acordo com os resultados do concurso, foram apresentados cinco projetos, cujos esquemas são apresentados a seguir. Quatro desses projetos mantêm uma rota de pedestres ao longo dos antigos trilhos da ferrovia. Esta é uma solução óbvia porque fornece comunicação entre os microdistritos, dá acesso direto ao rio Yauza para futuros residentes, bem como acesso direto aos locais culturais da área: a propriedade de Stroganov, o cluster de arte de cristal, o complexo hidrelétrico Syromyatnichesky com um parque adjacente, o Território de Artplay.
Em cada um dos projetos, os trilhos da ferrovia são salvos como um eixo de pedestres.
No projecto proposto para aprovação, é decidida a supressão desta ligação no território do edifício, e a construção de bairros residenciais no lugar dos trilhos. Tal solução exclui a possibilidade de utilizar os pré-requisitos existentes para o desenvolvimento da área, e antes funciona para se isolar do contexto urbano prevalecente.
Pode-se presumir que tal decisão do desenvolvedor se deve ao fato de que o entorno
o território não corresponde ao nível de desenvolvimento futuro desejado - classe empresarial. Qualquer desenvolvedor está interessado principalmente em obter lucro e não é de forma alguma obrigado a enobrecer o vasto território adjacente ao seu site.
A proposta da equipa 123 é preservar a via existente, criar uma ligação única para peões, a “Tiny Boulevard”, que decorrerá no local da primeira
vias férreas. A nova avenida unirá vários quarteirões do distrito de uma só vez e dará acesso direto ao aterro. ***
No entanto, a cidade se beneficiaria justamente daqueles projetos que se encaixam organicamente no contexto urbano. Se um projeto que exclui esses laços for implementado, Moscou corre o risco de ficar com bairros ainda mais fragmentados, um enfraquecimento significativo dos laços sinérgicos. Neste projeto, o acesso pedonal aos centros de atracção da zona (talude, Kristallu, Artplay, etc.) é difícil. O esquema de desenvolvimento escolhido estimula o tráfego de automóveis, exacerbando as tensões de tráfego na área.
Separadamente, gostaríamos de discutir o componente econômico de tais decisões para a cidade. A partir do exemplo deste território, decidimos considerar opções para o desenvolvimento da economia do distrito na implementação de dois cenários: mantendo a situação existente e organizando uma nova avenida pedonal em substituição da via férrea.
Analisamos o trecho da estrada da rua. Eixo de Zolotorozhsky para a planta Kristall. Este local está agora abandonado, usado principalmente por moradores marginais, uma vez que dificilmente é perceptível para patrulhas. Ao mesmo tempo, os pedestres são obrigados a usar este trecho da linha ferroviária como um cruzamento entre as ruas Volochaevskaya e Zolotorozhsky Val. Existem muito poucas ligações entre as principais ruas do distrito, e as pessoas usam até mesmo um caminho inadequado neste momento. As seções ao longo das trilhas parecem abandonadas e subutilizadas. A exceção é o território da empresa CROC, que fica ao lado dos trilhos, mas a empresa se isolou dos trilhos o máximo possível com uma cerca alta de arame farpado.
Se analisarmos a base tributária arrecadada nas áreas adjacentes, chega a aproximadamente 50-70 milhões de rublos. por ano (o cálculo foi baseado no imposto predial e no imposto predial). A maior parte deste montante recai sobre o centro de escritórios da empresa CROC. Os demais territórios limítrofes praticamente não trazem dinheiro para a cidade, pois são, por designação, uma área industrial, ou seja, seu valor cadastral é 4,5 vezes menor do que o valor de um terreno com uma finalidade, por exemplo, para o comércio.
Além disso, os edifícios em territórios adjacentes não estão incluídos na lista de objetos para os quais o imposto sobre a propriedade é calculado. Desta análise, concluímos: se uma cidade pode estimular habilmente a transferência de terras para funções socialmente significativas, especialmente em territórios propensos a tais mudanças, ela
pode aumentar significativamente a receita dessas terras.
A área ao longo da linha férrea tem um grande potencial para tal
reconstrução. Ao mesmo tempo, o potencial aumentará significativamente se
conexão direta com a futura área residencial. Neste caso, a arrecadação projetada de impostos de áreas adjacentes pode crescer para 160-200 milhões de rublos, o que é 3-4 vezes maior do que a situação atual.
Assim, além do efeito econômico direto, a cidade se desfaria de um dos lugares feios do bairro, transformando-o em um centro de atração, uma avenida pedonal, uma ligação com o rio, um aterro verde, acesso ao Centros de arte Crystal e Artplay. Sugerimos chamar o novo boulevard de "Tiny Boulevard", lembrando com esse nome que o escritório KROK e a padaria ficam próximos aos trilhos da ferrovia.
O incorporador, caso essa proposta fosse concretizada, também receberia benefícios significativos: o novo boulevard visa nivelar o meio ambiente, tornando-o mais atraente e seguro para os futuros moradores. Uma avenida bem cuidada, que dá acesso ao rio e a objetos de atividade criativa, é uma demonstração mais significativa do bem-estar do entorno do que as colagens de fotos em folhetos publicitários. Além disso, estamos confiantes de que tais decisões afetam o custo dos próprios apartamentos nos complexos residenciais em construção.
No âmbito do nosso projeto, de forma a promover as soluções propostas, contactamos activamente as autoridades e utentes dos terrenos para os quais propomos alterações. A implementação de tais soluções é impossível sem estabelecer interação entre os participantes especificados. De acordo com nosso pressuposto, muitos pontos problemáticos na cidade poderiam ser resolvidos por meio da implementação de projetos focados nos recursos e potencialidades da cidade, no contexto urbano já estabelecido e na formação de laços sinérgicos.
A exemplo do projeto VIVA-Lefortovo, queremos propor e implementar uma nova abordagem para a resolução dos problemas urbanos, com foco na maximização do potencial de um território formado naturalmente, com foco fundamental na conectividade dos territórios. ***
Análogos de sucesso no mundo para a transformação de trilhos de trem:
High Line Park, Nova York
A antiga Ferrovia foi transformada em parque, que se tornou um novo ponto
atração da cidade. Graças a esta transformação, acabou revivendo o depressivo
o território da cidade de onde foi retirada a produção industrial. Poluição da cidade
atrair investidores, empresas, novos residentes para as áreas circundantes.
O influxo estimado de investimentos adicionais na área foi estimado em US $ 4 bilhões, o aumento real da arrecadação de IPTU por ano aumentou em US $ 100 milhões, o que já recuperou os custos de criação do parque. Mais>
Good's Line, Sydney
Projecto de transformação de zona abandonada e via férrea em via pedonal. O caminho se tornou ponto de atração de moradores da cidade, turistas, estudantes de universidades próximas. A implementação do projeto tornou-se possível após o estabelecimento de parcerias entre os seis proprietários do terreno adjacente, o poder público e órgãos públicos. A instalação foi inaugurada há menos de um ano, mas já estimulou o desenvolvimento de negócios nos territórios adjacentes e também influenciou significativamente a demanda e o custo da moradia ao redor. Detalhes 1 e 2.
A equipe 123 trabalhou no artigo:
Marina Reingold - Gerente de Projetos.
Experiência na área de desenvolvimento de negócios, desenvolvimento de redes de parceiros, lançamento de novas áreas de negócios.
Anna Kasatkina é analista de projetos.
Experiência em consultoria imobiliária, avaliação de empresas.
Ulyana Pyankova é socióloga do projeto.
Experiência na área de pesquisa sociológica, realização de campanhas eleitorais.
Oleg Raspopov é o arquiteto do projeto.
Experiência em arquitetura e design. Curador do concurso para o desenvolvimento do conceito de parque "Patriot", curador da escola "Fundamentos do Futuro Arquitectónico"
Visualização:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, publicações para desenvolvedores.
