O programa de discussão da Bienal de São Petersburgo foi variado, mas em muitas discussões, de uma forma ou de outra, os temas do desenvolvimento residencial moderno vieram à tona. O número máximo de partes envolvidas na discussão: não apenas arquitetos, mas também desenvolvedores, construtores, advogados, imprensa e especialistas em marketing. Resumimos as opiniões expressas.
O perímetro da cidade começou a ser construído com áreas residenciais do mesmo tipo no início dos anos 2000. Costuma-se repreendê-los: "caixas de sapatos colocadas no padre", "formigueiros", "guetos para os azarados". Agora, eles se espalharam para fora da cidade nos distritos mais próximos da região de Leningrado, onde diferentes legislações e regulamentações estão em vigor, e assumiram uma escala ainda mais assustadora. De acordo com os arquitetos, eles ficam surpresos quando precisam passar por bairros como Kudrovo ou Murino. Não existe um ambiente confortável aqui, em vez de espaços públicos, existem parques de estacionamento. Contra seu pano de fundo, os edifícios Khrushchev de cinco andares parecem um luxo.
É costume atribuir o problema aos desenvolvedores gananciosos ou aos desenvolvedores estúpidos, para reduzir tudo a benefícios econômicos. Mas durante a discussão, descobriu-se que nem tudo é tão simples.
Política de planejamento urbano
Em primeiro lugar, os especialistas sugerem não comparar Petersburgo, com seu clima e população, com cidades europeias: toda a Finlândia, para a qual muitas vezes olhamos com inveja, caberá em Petersburgo. O crescimento da cidade e o número de seus habitantes não podem ser anulados. Mas é simplesmente necessário regular esse processo.
De acordo com o arquiteto Mikhail Kondiain, se você não pensar nas consequências e permitir que a cidade se desenvolva em um sistema monocêntrico, a megalópole, conectando-se com suas aglomerações, comerá locais de lazer, parques florestais, prédios rurais e caseiros, e se transformará em uma selva de pedra. A permissividade dos empreiteiros, as leis dessa selva de pedras, que começam a se arrastar, segundo o arquiteto, devem ser combatidas pela ideologia do Estado, que permitirá escolher a direção certa e aderir a ela. Alternativamente, você pode alterar os padrões ambientais para que as empresas possam estar perto de moradias, fazer zonas verdes tampão.
O arquiteto Sergei Bobylev também acredita que "a resposta está em conceitos amplos de planejamento urbano". A política de planejamento urbano não pode ser eficaz sem a participação do Estado, não pode equilibrar uma megalópole. Agora, em vez de planejamento urbano, está ocorrendo a gestão do solo, todo o descontentamento vem dessa base. É necessário criar centros de pesquisa, uma escola nacional de planejamento urbano e licenciar as atividades de planejamento urbano.
Claro, alguns passos estão sendo dados nessa direção. No mínimo, existe um plano diretor e regras para o uso e desenvolvimento da terra. Desde 1º de janeiro de 2017, uma nova ferramenta foi incorporada ao código de planejamento urbano - o desenvolvimento sustentável integrado do território (KURT).
De acordo com Dmitry Karpushin, presidente do conselho de administração da Lenstroytrest, "você pode proibir a construção de maneira errada, mas não pode forçar a construção bem". No entanto, alguns estão indo bem hoje. Como é?
Bom desenvolvedor
Não se pode negar que também se obtém moradia digna. Existem mais desenvolvedores prontos para mergulhar profundamente em projetos, ouvir o arquiteto e procurar seus "chips". Tudo em uma só conversa sobre pátios fechados, separação de pedestres e veículos, planejamento de instalações não residenciais e seus locatários, manutenção de suas instalações após o comissionamento. Representantes de empresas de desenvolvimento acreditam que agora estão sendo vendidos espaços residenciais, não metros quadrados. A beleza é falada com menos frequência e apenas em projetos mais caros.
Uma das ferramentas acessíveis e baratas que ajudam os desenvolvedores a criar projetos realmente de alta qualidade são as competições internas de arquitetura, que aumentaram recentemente. Nikolay Pashkov, Diretor Geral do Knight Frank St Petersburg, deu uma série de vantagens que eles oferecem:
- A capacidade de comparar opções de arquitetura e indicadores técnicos e econômicos do projeto. É sobre a quantidade e a qualidade dos metros quadrados que o estúdio consegue tirar do local. A escolha é feita aqui principalmente econômica, depois estética.
- Possibilidade de simplificar a aprovação do projeto.
- Capacidade de escolher um arquiteto confiável e confiável.
- Capacidade de escolher uma solução adequada ao gosto do cliente.
- PR adicional para o projeto e o desenvolvedor.
De acordo com representantes dos desenvolvedores, a competição de alguma forma deixa todos os três aspectos do processo arquitetônico no preto: o desenvolvedor faz uma escolha mais significativa de um parceiro e um objeto, um arquiteto levanta a barra em um ambiente competitivo, a sociedade obtém uma arquitetura melhor. Além disso, os jovens arquitetos também têm uma chance. Embora muitos desenvolvedores admitam que preferem trabalhar com estúdios experientes: os jovens podem “ser criativos”, mas não se sabe se eles têm profissionalismo suficiente para levar as ideias à prática. À mercê dos jovens, são dadas pequenas formas e realizações. Arquitetos estrangeiros são convidados com menos frequência para participar de concursos: seus serviços são muito mais caros e, muitas vezes, seus projetos precisam ser adaptados aos nossos padrões.
Arquiteto-educador
Que papel foi atribuído ao arquiteto em todos esses processos? A julgar pelas declarações que ouviu, um arquiteto deve se tornar um educador.
Tatiana Kopystyrinskaya, diretora comercial do Pioneer Group of Companies, acredita que o primeiro dever de um arquiteto é apresentar sua ideia de uma forma de alta qualidade para que o desenvolvedor seja impregnado dela, e durante a discussão ele explicou o que precisa ser feito e o que não pode ser feito. O arquiteto e o desenvolvedor devem, em última análise, coincidir em sua visão do projeto e pode haver compromissos de ambos os lados. Segundo Mikhail Kondiain, se um arquiteto entende o incorporador do ponto de vista de seu negócio, ele não se compromete a preservar o projeto em sua forma original. O principal é "não jogar fora a criança com a água".
Dmitry Karpushin concorda: os arquitetos precisam continuar dando palestras. Segundo ele, “desenvolvedor é uma profissão que surgiu esta manhã. Nós, os habitantes da cidade com escavadeiras e dinheiro, precisamos ser educados. Os arquitetos são a elite, e a elite deve falar com seu povo. É necessário criar uma moda para um programa educacional de arquitetura entre os desenvolvedores.
Sergey Oreshkin descreveu duas maneiras: “esgotar a seleção de materiais baratos e criar layouts excelentes, ou trabalhar em arquitetura cara, onde você pode expressar seu próprio“eu”. Aparentemente, muitos estão prontos para a primeira opção. Segundo o arquiteto Evgeny Podgornov, “no segmento econômico, tudo depende das convicções do arquiteto e do diálogo com o desenvolvedor. Layouts interessantes podem ser feitos sem aumentar o preço. Os arquitectos propõem as seguintes soluções: organizar o bairro como um todo, combinar espaços privados e abertos, separar transportes e peões, proteger do ruído e do vento, construir parques de estacionamento escondidos, edifícios com várias alturas com dominantes, brincar com a densidade, criar análogos de apartamentos edifícios, moradias modulares com plantas abertas, regulam a porcentagem de manutenção de apartamentos de 1-2-3 quartos
Deus ex machina ou retrato do consumidor
A dramaturgia de uma das discussões mais acaloradas foi posta por Irina Sadikova, urbanista do Instituto de Pesquisa do Plano Geral de São Petersburgo, expressando a opinião de que, não atendendo às necessidades básicas, é bastante difícil passar para as mais complexas uns, e não é correto. Ou seja, primeiro é preciso ter certeza de que todos conseguem moradia com uma infraestrutura mínima, para depois “tecer renda”: ciclovias e pedestres, pátios fechados e assim por diante. Se você cumprir todas as normas que são necessárias para um apartamento (vagas de estacionamento, insolação, nível de ruído), então você terá uma habitação normal, - diz Irina Sadikova.
Os incorporadores, que pesquisam detalhadamente o seu público-alvo, traçaram este retrato de um comprador de apartamento no setor de classe econômica: ele acredita que quanto mais alta a casa, melhor ela é; que quando tem muitos vizinhos, fica um pouco mais calmo. É bom se a habitação estiver perto do trabalho, houver um jardim de infância e parques infantis, centros de transportes.
Aqueles que estão dispostos a pagar mais gravitam em torno de prédios baixos, querem uma densidade mais baixa, vizinhos próximos em status, segurança e ecologia. Uma categoria separada tornou-se um jovem dinâmico interessado em viver em altura e que precisa de vinte metros quadrados para ser feliz. E apenas na classe da arquitetura de elite existe uma demanda por arquitetura, beleza, apelo emocional.
De acordo com estudos citados por Natalya Andropova, jornalista do jornal Imobiliário e Construção de Petersburgo, apenas 10-12% dos novos assentados nas áreas residenciais de Parnas, Kudrovo e Murino estavam insatisfeitos e gostariam de se mudar. 63% não gostariam de mudar nada e comprariam um apartamento aqui. Eles se preocupam com o preço, layouts, acessibilidade de transporte e disponibilidade de equipamentos sociais, e não se preocupam com a arquitetura monótona, a falta de parques, igrejas, mercados e espaços públicos.
De acordo com Dmitry Karpushin, "as pessoas aprenderam que, se você não tem uma casa em Nice, não pode contar com uma arquitetura decente em São Petersburgo". Svetlana Denisova, chefe do departamento de vendas da incorporadora BFA, concorda: a posição do homem da rua é explicada pela fórmula “se não tens o que gostas, ame o que tens”.
Acontece que há um pedido para satisfazer as necessidades básicas e ele está sendo atendido. E o pedido de “renda” nem está previsto, porque as pessoas não têm ideia do que poderia ser de outra forma. As necessidades básicas precisam ser alteradas para que se tornem uma realidade de mercado. Então, nos anos 70, um carro com ar-condicionado era um luxo, mas hoje é a vida cotidiana.
Dmitry Karpushin comparou a situação com o consumo de álcool substituto: “o fato de ser bem comprado não significa que não deva ser proibido em nível estadual”. Nem um único inquérito ao consumidor teria ajudado a criar um fax, porque ele simplesmente não conseguia imaginar. E apenas a política pode mudar a percepção pública, definir um novo sistema de coordenadas de mercado”, disse Karpushin.
