A conferência dedicada aos problemas de construção de complexos residenciais baixos foi realizada em 12 de abril no Radisson Royal Hotel. Estamos publicando um vídeo do discurso do arquiteto, chefe do escritório de projetos da UNK, Yuliy Borisov, bem como representantes das empresas de desenvolvimento: Natalia Shatalina do MIEL-Novostroek e Raisa Manashirova do Grupo SDI.
Yuliy Borisov fez na conferência uma proposta para introduzir o sistema "construtor" - um conjunto de várias soluções típicas para planejamento, fachadas e layout geral. Suas várias combinações serão capazes de fornecer opções quase individuais para cada apartamento, reduzindo os custos pela metade.
***
Yuliy Borisov em um prédio baixo
texto de fala
“É um pouco estranho ouvir de um arquiteto COMO fazer uma vila baixa. As consultas ao nosso bureau mostram que os projetos de arranha-céus estão atualmente passando por um crescimento explosivo. Isso é facilitado por vários fatores ao mesmo tempo:
- surge uma barreira administrativa bastante séria. Há uma certa moratória não apenas na região de Moscou, mas também em outras cidades, na construção de edifícios de 12 andares em uma área rural condicionalmente. Isso, portanto, de uma forma administrativa, força os desenvolvedores a reformatar seus projetos;
- na minha opinião, o potencial de conforto de edifícios de 12 andares já está no auge. Mesmo que façamos casas em painel ou monolíticas com acabamentos melhorados, pisos térreos altos, acrescentemos jardins de infância, etc., então, em princípio, esta nova habitação não será diferente das casas construídas há 50 anos. Toda a experiência mundial sugere que o segmento de construção baixa é confortável para um residente. Visto que, por um lado, isso é proximidade com o terreno, por outro, cria-se uma certa comunidade e, por outro, é uma habitação que terá liquidez por mais tempo do que as de vários andares.
Dados do Metrium Group mostram que a participação na construção de edifícios baixos está ganhando impulso. Em 2011, sua participação era de 10%, agora está aumentando lentamente, e há uma premissa de que em 2018 será de 50%. De nossa parte, estamos vendo um aumento nos pedidos especificamente para construções baixas das regiões - Vladivostok, Voronezh, os Urais, etc.
Voltando à pergunta "Como fazer um projeto ter sucesso?" Dou um conselho muito simples: você precisa de uma receita de qualidade, bons ingredientes, equipamentos de cozinha e um próprio chef. Sempre digo aos meus colegas, parceiros e clientes que existe um cobertor, e geralmente é puxado por 4 pessoas. Trata-se de uma administração condicional (alguns dos nossos constrangimentos), de um empreiteiro (estamos a falar não só do construtor, mas também das possibilidades do complexo construtivo), estes são os projectistas e o próprio cliente. Se um dos lados puxar com força (altamente profissional), haverá um vinco na manta e o produto ficará estragado. Portanto, se você é um desenvolvedor de qualidade, mas no nível russo, é improvável que Norman Foster o ajude. Mas, ao mesmo tempo, o instituto de design regional vai arruinar o projeto. Todos devem ter o mesmo nível, mentalidade e, o mais importante, abordagens e objetivos. Os limites incluem orçamento e prazo. O custo de arquitetos de alto nível com experiência e compreensão de como o produto deve ser é de 6 a 9% do orçamento total, o custo de um designer médio é de 4 a 5%.
O maior desafio no desenvolvimento de um produto de qualidade é o tempo. Para criar um produto único e de alta qualidade que atenda aos objetivos, leva-se em média: conceito - 4 meses, etapa P e “trabalho” - 8 meses, a construção leva 24 meses. Estes são os termos que permitem que nosso bureau e colegas façam um bom produto. Freqüentemente, os desenvolvedores pedem para acelerar esse processo, o que às vezes leva a um aumento no orçamento. E é importante estar ciente disso. A experiência de limitar o orçamento e prazos leva ao fato de que muitos dos clientes estão prontos para ir para o consumo de um produto que não é completamente único.
Ao mesmo tempo, N. S. Khrushchev decidiu que cada família dos apartamentos comunitários deveria ir para um apartamento separado. Assim, surgiu um programa de construção de moradias industriais. Ela permitiu que o problema fosse resolvido. Bom ou ruim é a segunda pergunta. Mas a possibilidade de se criar um produto de massa, que na época atendia às características de conforto, estava resolvida.
Agora, se a situação econômica melhorar, haverá uma "explosão" de construção em Nova Moscou. E, na minha opinião, simplesmente não há arquitetos suficientes para fornecer desenvolvimento com objetos únicos.
Existem 2 maneiras possíveis de sair da situação: ou o custo aumentará drasticamente ou surgirão projetos de baixa qualidade. Para evitar isso, agora estamos fazendo uma espécie de "construtor". Seus principais elementos são soluções de planejamento, soluções de fachada e soluções de planejamento urbano. Para nós mesmos, calculamos que se 5 tipos forem feitos em cada um desse elemento, teremos 3 elevado à quinta potência, e isso é 243 opções. Você entende que esta já é uma solução bastante única.
O que isso faz, você pergunta? Esse sistema de design permite otimizar os custos em até 50%, o mais importante é o tempo de design em até 60%. Se você receber uma embalagem pronta, com a ajuda de autores ou designers locais, você adapta as fundações e começa a construir.
Todos nós tentamos evitar riscos, ninguém quer experimentar. Se em algum lugar as soluções de fachada já foram testadas e há revisões, incluindo operação, isso permite que você evite riscos e reclamações dos compradores. Ninguém quer fazer um projeto bacana e depois “cortar” a economia com garantias.
O “Construtor” permite numa fase inicial realizar um estudo das preferências do público-alvo e determinar o custo da construção.”
Yuliy Borisov falou em detalhes sobre o projeto UNK concluído -
Complexo residencial "Bairro Holandês" em Ivanteevka. O projeto foi desenvolvido sob condições de severas restrições de planejamento urbano. Os arquitetos usaram edifícios lineares, ao mesmo tempo que conseguiram "pátios sem carros" e um ambiente bastante confortável para os residentes. O bairro usou o formato 4+ - casas de quatro andares com sótão. Nas fachadas, o gesso sintético de lã mineral é combinado com o acabamento em tijolo de clínquer.
***
Raisa Manashirova, Diretor Comercial do Grupo SDI, desenvolvedor do Akkord. Smart-quarter”, formulou as principais características de um projeto de baixo crescimento, que vai ajudar o desenvolvedor a criar um produto que está em alta no mercado.
resumo do discurso:
“Uma das principais condições para o sucesso do projeto é a acessibilidade ao transporte, os compradores de apartamentos em“prédios baixos”que estão sendo construídos fora do anel viário de Moscou, em primeiro lugar, prestem atenção a este critério. Os compradores começaram a prestar atenção especial ao conceito arquitetônico de áreas residenciais. A percepção visual é onde começa o conhecimento das pessoas com seu futuro lar.
Se antes o lançamento da infraestrutura, via de regra, foi planejado junto com o comissionamento da segunda e terceira etapas, as condições atuais ditam uma abordagem diferente. Ouvidos os anseios dos clientes, revimos o plano de ordenamento dos territórios de forma a dotar os futuros moradores da primeira fase da infraestrutura necessária desde a chegada - já estarão em funcionamento a creche e o centro comercial com as primeiras quatro casas, e posteriormente uma escola, uma policlínica abrirá suas portas no complexo uma a uma, FOK com piscina e outras facilidades importantes para o conforto.
Além disso, cerca de 30% dos clientes que já adquiriram apartamentos em complexo residencial manifestaram o desejo de investir em espaços comerciais, desenvolvendo o seu próprio negócio a uma curta distância a pé da sua residência.
Sistemas de alarme de segurança, controle de perímetro de território e sistemas de casa inteligente, que com o desenvolvimento de tecnologias se tornaram disponíveis no segmento de massa, bem como a presença de elevadores em prédios baixos correspondem às idéias dos compradores sobre um ambiente de vida confortável, forma confiança no projeto e sua imagem positiva."
