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Introdução: A "questão da habitação" continua a nos estragar?
A resposta afirmativa não parece tão óbvia hoje como no passado recente. O tema da habitação popular parece ter sido empurrado para fora da lista de prioridades indiscutíveis, por vários motivos. As autoridades locais, que são responsáveis pela condição de moradia, percebendo que estamos falando de trabalho de longo prazo, sem sentir muita pressão de cima, perdem o interesse pelo tema. Além disso, os indicadores de segurança média no país mudaram gradualmente ao longo de meio século dos arriscados 4-6 m² por pessoa para 22-23 m². Negócios de construção e construção, desenvolvimento, imobiliário, o atual estado de déficit e um mercado controlado é bastante satisfatório. A sociedade, mais do que qualquer outra pessoa interessada na acessibilidade habitacional, reage de maneira diferente. A parte menos protegida e ao mesmo tempo a mais passiva e necessitada dele quase se resignou ao inevitável. Um público mais ativo está procurando uma saída por conta própria, longe de sempre contar com hipotecas e muitas vezes aproveitando certas indulgências dos últimos anos, incl. a oportunidade de se inscrever e viver durante todo o ano em chalés de verão e jardins, com a admissibilidade de vários, incl. tipos semilegais de arrendamento, etc.
O estado de habitação é preservado ou está a mudar por inércia, permanecendo, embora não particularmente alegre, mas um pano de fundo bastante tolerável de acontecimentos mais emocionantes. O quadro agudo passou a ser crônico, o que, no entanto, não exclui a necessidade de tratamento, mas de natureza nitidamente diferente da das décadas de 1950 ou 1970.
A habitação a preços acessíveis está intimamente relacionada com o que se denomina "qualidade de vida", "estilo de vida" e é um argumento poderoso na rivalidade contínua entre cidades e países. E mesmo que decidamos firmemente recusar participar em competições internacionais e “viver à nossa maneira”, a vida 30 m² é melhor e mais promissora do que 15 m².
A Rússia não é o último país do hemisfério norte a tornar a moradia acessível. O primeiro estado socialista do mundo perdeu essa competição entre a Europa quase socialista e a América capitalista, deixando um legado difícil para seu sucessor. E, embora hoje estejamos resolvendo nossos problemas em uma nova empresa para nós em países em desenvolvimento como China e Brasil, seria um erro esquecer nossa própria experiência, positiva e negativa, e não tirar proveito de outra pessoa - a experiência do posto -Guerra Europa com seus atuais 40 m² por pessoa e a experiência dos Estados Unidos. com 70 m² por chuveiro.
No entanto, não existem tantas maneiras eficazes e realistas de resolver o problema da habitação, e recorrer apenas à experiência não garante o sucesso nas condições específicas da Rússia moderna. Portanto, ideias precisas e inesperadas não são menos exigidas do que experiência.
eu… Experiência da Rússia - século XX
A questão habitacional, que preocupa a Europa desde meados do século XIX, ganhou relevância para a Rússia após a Guerra Civil e adquiriu particular urgência no processo de coletivização e industrialização, êxodo em massa das aldeias e rápido crescimento das grandes cidades. As três tentativas subsequentes de resolvê-lo são marcadas por uma característica comum - o papel exclusivo do Estado, paradoxalmente combinado com a incompletude de cada uma das tentativas e a falta fundamental de continuidade entre elas.
A primeira tentativa, ocorrida nas décadas de 1920 e 1930, foi realizada sob o lema de uma “nova forma de vida” e foi acompanhada pela abolição da propriedade privada da terra e dos imóveis urbanos. Revelação de “sobra” de área, “compactação”, redistribuição, liquidação cômodo a cômodo se aliaram a um sistema quase incontestado de contratação social e total insegurança dos inquilinos. Os proprietários das moradias construídas antes da revolução e das moradias recém-construídas eram as autoridades da cidade, menos frequentemente departamentos (como regra, "poder"), empresas e sindicatos. O volume total de realizações em mais de duas décadas pós-revolucionárias não mudou radicalmente a aparência das cidades russas. O resultado dessa época foi a realidade de apartamentos e quartéis comunitários ("só há um banheiro para trinta e oito quartos") e grandes inovações e descobertas arquitetônicas. Uma das descobertas que deu origem a um quase novo tipo de habitação - a “célula mínima”, geneticamente relacionada com o compartimento e camarotes - o espaço habitacional do indivíduo. A massa comprimida de tais células, esticada em corredores e galerias, é o principal componente das casas comunais, a mais famosa das quais é a cidade-casa de Ivan Nikolaev. Outra inovação são as seções compactas e apartamentos - espaços para a vida familiar, que eram uma espécie de concessão ao passado burguês e contam com a experiência alemã contemporânea. Esses apartamentos ("seções") tiveram uma vida difícil, mas longa, sob o nome de um edifício de várias seções, que se tornou o principal sucesso arquitetônico da segunda metade do século XX.
As manchas residenciais relativamente modestas do "cinturão vermelho" de Moscou, as áreas residenciais mais sólidas de Novokuznetsk e Magnitogorsk, os assentamentos de trabalho dos gigantes da indústria social, montados em edifícios idênticos, posicionados livremente, em linhas, cadeias, grupos, assemelhava-se fortemente a tudo com a ajuda do qual a Europa entre guerras decidiu sua questão habitacional.
Os sinais do "novo mundo", "novo modo de vida" e "novo homem" foram notavelmente combinados com traços menos vívidos, mas em escala muito maior, das atividades dos próprios cidadãos, que se tornaram mais ativos no curto período de a NEP, como cooperativas habitacionais de advogados, médicos e outros "companheiros de viagem", e novos assentamentos suburbanos. Ao mesmo tempo, os dirigentes práticos dos soviéticos locais recorrem ao uso extensivo dos recursos ocultos da cidade burguesa, adaptando galpões, subsolos e semi-subsolos para habitação, realizando um acréscimo maciço de até cinco andares de 2 e Edifícios de 3 andares no centro de Moscou (a maioria dos quais adquiriu os muito necessários »Elevadores somente após quatro décadas).
A dura prática de resolver o problema habitacional - cozinhas comuns, refeitórios, banheiros e quartos - em meados dos anos 30 perdeu seu atrativo aos olhos da nova elite. Então Karo Halabyan viu sua tarefa e a tarefa de seus colegas de "mostrar ao mundo a riqueza do proletariado". Essa riqueza, incluindo a habitação, ainda pertence ao Estado e às estruturas controladas, e os quartos e apartamentos são distribuídos gratuitamente e atribuídos aos inquilinos nas mesmas condições de antes: direitos sociais de emprego, muitas vezes com pagamentos simbólicos de serviços públicos.
O tema do "novo modo de vida", e com ele - as ideias de novas áreas residenciais e cidades, cidades-jardim, é completamente substituído pelo tema da "reconstrução", ou seja, transformação do material existente, em primeiro lugar - "velha Moscou". Não vale mais a pena temer o problema da moradia, pois o tamanho da população, o número de sortudos que podem contar morando na capital ou na grande cidade, passa a ser determinado pelo número de casas, apartamentos, cômodos e metros quadrados construídos e não vice-versa. A instituição do registro e a restrição dos direitos civis permitem regular estritamente o número de candidatos a moradia. A partir de agora, não pode haver problemas no país. Um apartamento privado, especialmente uma residência de verão, tornou-se um item de luxo e um meio de encorajamento.
O plano geral de Moscou de 1935, que absorvia todos os atributos característicos de uma cidade neoclássica - uma cidade de conjuntos - com rodovias, praças, diques e metrô, tornou-se o manifesto da época. O material com o qual este luxo é montado é o bairro multifuncional "ampliado", mas ainda versátil, de perímetro bem definido, com casas com fachadas frontal e posterior, e um amplo pátio comum.
A liquidação das propriedades privadas que se iniciou após a revolução, sua unificação, que se tornou possível a partir da abolição da propriedade da terra e "aviltantes", deu origem ao fenômeno do pátio comum, característico apenas da Rússia. Moscou, pequenas e médias cidades russas com tecido flexível e facilmente transformável, depois de apartamentos comunais, recebeu um pátio comum que criou gerações de nossos compatriotas. Esse pátio antecipava os imensos pátios dos bairros ampliados, o que infelizmente não livrou a cidade de quartéis, assentamentos cômodo por cômodo, galpões habitados e porões.
O tema da habitação coletiva tornou-se relevante no processo de reconstrução do pós-guerra, quando a necessidade aguda reviveu a mente e deu origem a muitas soluções espirituosas e eficazes, que infelizmente se encontraram à sombra da construção do cerimonial Khreshchatyk e do alto de Moscou - elevar edifícios. Trata-se de recorrer à construção de prédios baixos e chalés. A Academia de Arquitetura, autoridades locais e centrais, departamentos, empresas da indústria de defesa, altos profissionais e arquitetos comuns ofereceram o que é bastante relevante hoje. Uma empolgante exibição de projetos do pós-guerra reúne pequenas mansões unifamiliares ecologicamente corretas e energeticamente eficientes - pré-fabricadas, feitas industrialmente e de materiais naturais e locais, fáceis de projetar e operar. As ruas e bairros das casas de dois e três andares em Minsk, Stalingrado, Smolensk, Moscou, Vyazma, Tver, sem dúvida influenciadas pelo que viram na Europa, se comparam favoravelmente com aquelas que surgiram mais tarde na vizinhança. Sua principal característica era a diversidade tecnológica, o que possibilitava, entre outras coisas, desempenho tradicional, amador, artesanal, semi-artesanal e um alto nível de manutenibilidade. O veredicto para a maioria das ideias da época foi a recusa tradicional e decisiva do Estado em dividir a responsabilidade pela solução do "problema da habitação" com os cidadãos.
O reconhecimento de que a “questão da moradia” realmente existe, e de que todos, sem exceção, têm direito à moradia digna, veio apenas em meados da década de 1950. Nessa época, a luta de classes pelo uso de locais especiais de residência e emprego, que estavam sob a jurisdição do GULAG, começou a diminuir gradualmente, e o número de direitos lesados ou negados, incluindo moradores sem passaporte, começou a diminuir notavelmente. O "problema habitacional" adquiriu características de crise, a saída pela qual o país começou a buscar dez anos depois que a Europa devastada e vinte anos depois que os Estados Unidos emergindo da crise do pré-guerra.
Mas os cenários doméstico e ocidental para superar a crise são semelhantes apenas no estágio inicial, quando o estado fornece moradia gratuita para um número significativo de desabrigados e pobres. É aqui que as semelhanças terminam. O cenário ocidental pressupõe a retirada gradativa do Estado e considera a acessibilidade da moradia como condição para o autodesenvolvimento, a automovilação de uma pessoa ou família, dotada de responsabilidade e independência crescentes. Os esforços do Estado visam garantir que as próximas gerações de moradores de habitação social se tornem pessoas autossuficientes, para quem as hipotecas não são mais algo inacessível e insuportável. O cenário doméstico, ao contrário, previa a expansão constante do papel e da responsabilidade das autoridades, o que era facilitado pela inexorável lacuna entre a renda da população e o custo dos apartamentos. E, embora tenha sido nessa época que a classe média russa começou a se formar com seus atributos característicos: um apartamento em uma casa de painéis, uma dacha de seiscentos metros quadrados e "Zhiguli", sua capacidade de autopropulsão e autorreprodução foi severamente limitado.
Quanto mais o estado construía, mais ele tinha que construir, algo que as necessidades naturalmente crescentes da sociedade e a falta de outras formas de satisfazê-las estavam pressionando. Ao mesmo tempo, o início tardio permitiu à Rússia usar os métodos e meios de construção de moradias em massa que já haviam sido descobertos. É característico que sua própria experiência não tenha sido levada em consideração e, aparentemente, três versões emprestadas foram discutidas.
A versão “norte-americana”, que preferia moradias individuais feitas na base de uma moldura de madeira, com vastas áreas, carros e rodovias, teve poucas chances de reconhecimento e implantação na Rússia da época.
A "versão britânica", que oferecia cidades satélites, relativamente autônomas, distantes da cidade grande e conectadas a ela por transporte ferroviário de alta velocidade, com diferentes tipos de moradias, diferentes tecnologias de construção e um conjunto completo de todos os atributos de uma cidade começou do zero, era apenas parcialmente aplicável e, portanto, dificilmente cumprido uma vez.
A versão francesa acabou por ser a mais acessível e mais próxima, embora, talvez, o que, no final, acabou por se assemelhar a esta mesma versão, baseada na utilização de um edifício de apartamentos de grandes painéis, que desalojou campos e aldeias. da periferia da cidade. A produção industrial de habitações de vários andares e de vários apartamentos está a tornar-se o principal sinal dos tempos e a principal ferramenta para a resolução do “problema da habitação”. As casas deixam de ser construídas "há séculos", adquirem semelhança com objetos móveis, ganham vida útil e sua manutenção perde significado. A natureza temporária da casa de painéis industrial correspondia, no entendimento dos líderes socialistas e comunistas dos municípios franceses, ao seu papel como um instrumento de apoio social temporário, um meio de tirar as pessoas de um estado de crise. À medida que esse programa é cumprido e concluído, essas casas são liquidadas e substituídas por outras fundamentalmente diferentes. Na nossa prática, esta habitação é imperceptível, mas teimosamente transformada em permanente e a única possível.
Uma enorme indústria extremamente racional e rigidamente organizada englobava tudo o que tinha a ver com habitação em massa: institutos de pesquisa e design, fábricas de construção de casas e empresas de construção e instalação. A prática do projeto padrão e experimental está sendo formada, padrões e padrões de apartamentos e casas estão sendo criados. Está surgindo um novo marco regulatório e uma nova doutrina de planejamento urbano, a partir da ideia de um microdistrito dividido em grupos residenciais e inserido em uma área residencial. Microdistritos modelo da primeira geração de Moscou, São Petersburgo ou Estados Bálticos, totalmente para pedestres e claramente localizados para crianças, montados em casas de painéis de cinco andares cercadas por vegetação alta, com cuidado suficiente, parecem bastante atraentes até hoje.
O pico de desenvolvimento da URSS, que caiu nos anos 70 - 80, foi marcado por pelo menos dois projetos "marcantes", a "Casa da Nova Vida" de Nathan Osterman e o distrito de Mikhail Posokhin no norte de Chertanovo. Eles não apenas nos aproximaram do oeste separatista, mas também desafiaram o microdistrito e o sistema gradativo de atendimento, oferecendo algo mais compacto, prático e confortável. Infelizmente, esses experimentos, como muitas das conquistas indiscutíveis do modernismo soviético, despertando hoje um interesse merecido, não receberam continuação e acabaram sendo a última tentativa custosa de resistir à inércia.
Um movimento posterior seguiu o caminho da simplificação, do pragmatismo ingênuo, do crescimento das restrições e da conservação das tecnologias. A "complexidade" do desenvolvimento, a segurança normativa perderam seu caráter obrigatório, o planejamento livre deu lugar ao caos e ao "jogo sem regras", e os subúrbios e periferias viraram depósitos para os produtos das fábricas de construção civil. Esse estado foi uma consequência direta da decisão fatídica de Nikita Khrushchov de subordinar o arquiteto ao construtor, o que imediatamente tornou os interesses do construtor e da construção mais significativos do que os interesses dos residentes individuais e da cidade como um todo.
Apesar de toda a dessemelhança das três políticas (ou doutrinas) habitacionais soviéticas, elas têm uma característica comum que pode ser definida como utopia estatal. Isso é um desprezo por interesses, necessidades e oportunidades reais em nome da adesão firme a um esquema não alternativo, abstrato, mas “ideologicamente correto”. Os gigantescos setenta anos de esforço despendidos pelo estado onipotente de uma forma tão bizarra não foram suficientes. Embora, talvez, o desejo de controlar tudo e todos, incluindo a vida pessoal e familiar, fosse mais forte do que qualquer outra coisa. Um déficit administrado é um dos instrumentos de controle mais eficazes.
II… Depois das utopias
Os últimos vinte anos não foram sem promessas do Estado nas formas da moda de "programa de destino" e "projeto nacional" para finalmente resolver a questão habitacional, desta vez levando em conta as peculiaridades e possibilidades da economia de mercado.
Uma inovação fundamental é a divisão, no passado, de um único conjunto de habitações em duas categorias comparáveis - comercial, apresentada no mercado, e social, como antes, transferida gratuitamente. O ímpeto para a transformação da habitação em mercadoria foi a privatização gratuita dos apartamentos - talvez o gesto mais decisivo do novo governo, realizado no interesse dos cidadãos. Isso levou a uma diminuição da dependência das pessoas do Estado, à formação de um mercado e de hipotecas e, em última instância, a uma diminuição da gravidade do problema habitacional para a classe média.
O mercado e as relações com o mercado tornaram possível manifestar um interesse natural pela habitação suburbana e suburbana, numa casa ou prédio baixo. A participação das moradias térreas e individuais no volume total de habitações encomendadas no país começou a crescer de forma constante e, segundo algumas estimativas, está a aproximar-se dos 50%. Este é um sinal indubitável da formação espontânea e não intencional de um fenômeno que é novo para a Rússia, chamado de suburbanização, e um novo modo de vida, em que um apartamento e uma dacha, transformando-se em casa de campo, trocam de papéis.
Uma característica do mercado russo é o aumento da atenção das incorporadoras e construtoras às moradias caras e supercaras, o que sem dúvida exerce pressão sobre o nível de preços em todos os outros segmentos e distorce significativamente o quadro geral. O indicador de bem-estar médio, tão venerado nos tempos soviéticos de igualdade universal e refletindo de maneira relativamente adequada o estado de coisas, perdeu seu significado anterior. A polarização da renda foi seguida pela polarização das condições de vida. O aumento significativo do estoque habitacional observado nas últimas décadas, aparentemente, foi absorvido por representantes das camadas mais abastadas da sociedade e não levou a uma diminuição significativa do número de cidadãos insatisfeitos com as condições de vida. O problema da habitação, tradicionalmente um problema dos pobres e vulneráveis, daqueles que não interessam ao mercado atual, não se preocupa com o atual empresário. Foi ele quem convenceu o Estado e as autoridades de que o principal instrumento para a solução do problema deveria ser a hipoteca, a cujo auxílio advêm o capital de maternidade, as certidões e os benefícios. Enquanto isso, o círculo de pessoas e famílias que têm acesso à habitação comercial hoje muitas vezes já é o círculo dos necessitados. As hipotecas não estão se tornando mais populares e acessíveis devido à óbvia disparidade entre o preço de um "quadrado" e a renda dos cidadãos. Os cidadãos não podem, as empresas não querem.
Em comparação com a habitação comercial, o destino da habitação social é menos claro. Apesar da vasta experiência acumulada pelo país, da certeza e amplitude do círculo de carenciados, a constatação de que a habitação social nas suas diversas formas é o principal instrumento para a resolução do problema habitacional está claramente defasada. O estado dividiu prudentemente com os cidadãos não apenas sua enorme propriedade, mas também sua responsabilidade.
Hoje, as autoridades locais, com seus orçamentos modestos e direitos limitados, são responsáveis por fornecer moradia para todos os que têm e, mais importante, para os que não têm. A armadilha reside tanto nas condições desse problema quanto nos métodos de solução que são propostos pelos próprios municípios. O quadro é complementado pela ausência de métodos nacionais de qualificação de habitações dilapidadas e dilapidadas, habitações que requerem grandes ou atuais reparos, a falta de padrões habitacionais de um tipo ou outro e de qualidade. Existem diferentes métodos de seleção e avaliação dos candidatos a habitação social, o procedimento para a sua distribuição e recebimento. A construção de habitação social deveria, teoricamente, ser financiada pelo orçamento local. Ao mesmo tempo, a administração atua como um cliente-desenvolvedor, cujo principal parceiro é um empreiteiro totalmente liberado da proteção do Estado, que se tornou empresário e, portanto, não está disposto a reduzir o preço de seus serviços. Na prática, entretanto, esse cenário não ocorre com muita frequência.
A tarefa de formar um mercado local de moradias populares não é menos difícil para as autoridades locais. habitação, cujo preço está claramente relacionado com o rendimento dos cidadãos. Quanto mais acessível for essa habitação, menor será a fila para a habitação social e vice-versa. A habitação comercial está sendo construída às custas de um investidor que contrata um cliente ou que atuou de forma independente nesta função. Por sua vez, o cliente escolhe um empreiteiro e um designer ou assume ele próprio o trabalho (este tipo de combinação de funções é a norma na Rússia, mas no resto do mundo, via de regra, não é bem-vindo). A tarefa do município, neste cenário, reduz-se à atribuição de terras, e é esta alavanca, na ausência de outras possibilidades, muitas vezes utilizada para repor o fundo da habitação social.
Partiu-se do pressuposto de que a atuação paralela dos dois cenários permitiria a formação tanto de um fundo de habitação social quanto de um amplo e aberto mercado de habitações comerciais e populares. Esperava-se que a indústria da construção fosse praticamente a mesma que acontecia nos mercados de jeans e automóveis. O ponto de inflexão não veio nem nos "arrojados anos noventa", nem no "zero gordo", nem nos estáveis recentes. Os motivos são as diferenças fundamentais entre um produto totalmente produzido no país e adquirido no exterior. Se não houvesse importação, teríamos dirigido carros Zhiguli.
O negócio da construção nacional é, sem dúvida, um ator mais unido, poderoso e mais motivado do que os municípios ou seus departamentos, especialmente os cidadãos individuais. O construtor, cliente e investidor, que passou de funcionários de empresas estatais e instituições soviéticas a empresários, aprendeu rapidamente as regras do jogo, a principal medida de sucesso em que é o lucro. A realidade pós-soviética criou as condições ideais para seus negócios. Um estado de escassez sustentada transformou instantaneamente um apartamento de painel, recentemente distribuído gratuitamente, em uma mercadoria quente. A tarefa insuportável de reduzir o déficit no passado foi substituída pela tarefa bastante viável de mantê-lo, principalmente no mercado de habitação popular urbana.
A inércia inerente à tecnologia, no sistema de relações entre os participantes da construção, em sua memória hereditária, a paixão dos atuais chefes por ampliações, amálgamas, esquemas piramidais são preservados por estruturas especiais que evitam a abertura e a competição e se assemelham a "monopólios soft" bastante compatíveis com a legislação antimonopólio. Este mecanismo previne automaticamente e resiste com sucesso à chegada de tecnologias há muito testadas no mundo que nos rodeia e que comprovam a eficácia de tecnologias, como as que, por exemplo, se baseiam na utilização da madeira e seus derivados.
O "monopólio suave" cria um sistema confiável de controle sobre o mercado, tornando-o um "mercado de vendedores" que vende mercadorias de qualidade e custo frequentemente incertos. Você tem que comprar não o que você precisa, mas o que você tem. Isso, entretanto, não se aplica aos ricos, para os quais existe um mercado totalmente livre, e aos pobres, que não têm nada com que ir a qualquer mercado.
O mercado do vendedor não busca variedade e renovação, mudança de decoração, estilo fácil é a concessão máxima ao comprador, projetada para se manter inalterada, para maximizar a vida de seu produto. Um grande empresário que se fundiu com o governo municipal, que forma uma verdadeira política habitacional, acaba por ser um censor não menos severo do que o Estado soviético. O mais confortável para ele é a ausência de influências perturbadoras externas, quaisquer doutrinas, conceitos, princípios, ou seja, uma espécie de vácuo ideológico e intelectual.
O país, que por muitas décadas seguiu as mais severas regulações estaduais, mudou repentinamente, abandonando de uma vez tanto as regulações quanto a efetiva participação estatal. Pela primeira vez em muitos anos, mudanças radicais no governo e na economia não levaram a uma revisão dos fundamentos da política habitacional, não tocaram em um dos temas mais sensíveis e populares do passado - o tema das cidades. O empreiteiro e o incorporador, o construtor e qualquer empresário, por mais patriota que sejam, não resolverão o problema habitacional, e essa não é sua tarefa. A situação só pode ser corrigida devolvendo a um grande estado, com sua vertical única, o papel de um regulador capaz de manter o equilíbrio dos interesses das empresas e dos cidadãos.
eueueu… Pessoas e medidores
O que é hoje a questão da habitação não é fácil de entender, sem medições, levantamentos e estudos que são constantemente realizados em todo o país com base em métodos uniformes. É possível compensar a falta de conhecimento apenas em parte, agindo a partir do exemplo de quem se dedica à resolução de mistérios e à restauração de um quadro integral com base em dados privados, incompletos e indiretos, baseando-se principalmente na lógica e no bom senso. Essas ferramentas são suficientes para construir um esboço geral do que está acontecendo, abandonando antecipadamente as reivindicações de alta precisão.
Trabalhos deste tipo podem basear-se em vários indicadores básicos, cuja credibilidade se confirma principalmente pela frequência das referências e pela presença em diferentes fontes. A discrepância entre os dados é mitigada pelo uso de valores arredondados e de média aritmética.
O primeiro destes indicadores, que é frequentemente citado, embora cause uma impressão chocante, é o número dos nossos concidadãos que têm motivos objetivos e confirmados de insatisfação com as condições de vida, a qualidade ou dimensão da habitação e, mais frequentemente, ambos.. Existem cerca de 70% deles, ou seja, cerca de 100 milhões de pessoas (ou 35 milhões de famílias).
O segundo indicador, não menos alarmante, caracteriza a condição técnica do parque habitacional. De acordo com as estimativas do Ministério da Construção e autarquias, obviamente não procurando melhorar os critérios de qualidade, metade dos edifícios de apartamentos, sem falar das casas individuais, principalmente rurais, pertencem às categorias de emergência, degradadas, necessitando de revisão e reparo de vários graus de complexidade.
Se partirmos da provisão média no país de 22 m² por pessoa, podemos falar de um bilhão e meio de metros quadrados, que são essencialmente abaixo do padrão. O estado desses medidores, aparentemente, é complementado por outro nível de segurança, muito provavelmente abaixo da média nacional. É curioso que a uma taxa convencionalmente tomada de 15 m² por pessoa, o número de habitantes de moradias de baixa qualidade torne-se igual ao número de insatisfeitos anteriormente citado, ou seja, cerca de 100 milhões (teoricamente, entre os insatisfeitos e necessitados pode haver aqueles que vivem em casas e apartamentos relativamente prósperos, mas superlotados, onde há cerca de 10 m2 por pessoa, no entanto, o peso dessas moradias e a proporção dos que lá vivem, aparentemente, não é tão grande e fica dentro dos "limites do erro estatístico").
Pode-se presumir que metade de todas as moradias russas, que são relativamente de alta qualidade e prósperas, pertence principalmente a 30% ou 40-50 milhões de cidadãos satisfeitos e bem equipados com um nível de segurança mais alto, cerca de 30-40 m² / pessoa. A outra metade do fundo e quase dois terços da população que vive aqui são uma área problemática.
A solução da questão habitacional tem estado tradicionalmente associada à construção de novas habitações, cujos volumes são calculados sem grandes dificuldades. Por exemplo, atingir o nível de provisão igual a 30 m² por pessoa exigirá cerca de um bilhão e meio de novos “quadrados”, o que levará de 10 a 15 anos, mantendo as taxas de crescimento atuais de comissionamento. Ao mesmo tempo, uma aproximação gradativa do “sagrado”, segundo os sentimentos dos patrões, a norma de 15 m² / pessoa. possível em 5-7 anos. O cumprimento da média europeia significa uma duplicação do fundo e do calendário correspondente.
No entanto, a preocupação com os medidores a serem comissionados hoje é claramente complementada pelo tema do declínio da qualidade dos apartamentos e casas existentes de longa construção. Do âmbito da construção nova, os problemas, interesses e acentos vão mudando gradativamente para a reconstrução e o conserto, o que não é fácil, mas é preciso se acostumar com o crescimento ameaçador da gama de moradias precárias. Sem garantir o nível de qualidade do fundo existente, avance e aumente o volume de novas construções às custas de casas de difícil reparo, ou seja, sem olhar para o passado, equivale a travar uma guerra sem uma frente interna e uma reserva.
Condição imprescindível para uma política habitacional eficaz, eficiente, eficaz e acertada nas decisões tomadas é a focalização, baseada no entendimento claro de cada um dos insatisfeitos e com necessidade de moradia.
Famílias grandes e pequenas ou apenas indivíduos solteiros desempenham o papel de necessitados. Em um caso, são famílias que buscam melhorar suas condições de vida, ou seja, ter um certo capital inicial, "espaço vital", poupança, etc., e que desejam adquirir um certo "delta", que lhes permite imediatamente, por meio de reassentamento ou reassentamento, melhorar a situação de todos os membros da família. Em outro caso, são famílias que começaram do zero, sem ou tendo perdido seu capital inicial: jovens, famílias jovens, deslocados internos, imigrantes, habitantes de casas em aldeias pouco promissoras, apartamentos em cidades de uma única indústria e “pontos críticos”. A situação é mais fácil para os interessados e capazes de usar a hipoteca em sua forma moderna. Até recentemente, esse grupo incluía 15% da população do país, ou 15-20 milhões de pessoas, ou seja. a parte solvente dos insatisfeitos, com poupança, renda estável e alta, "espaço básico de vida", etc.
Uma categoria especial reúne pessoas relativamente solventes, em geral ativas, mas os pobres - aqueles para quem o mercado atual não oferece um produto adequado. Portanto, eles dependem não tanto de hipotecas, mas de seus próprios pontos fortes, soluções não padronizadas, várias formas de auto-organização, como cooperativas e "complexos residenciais para jovens" que existiam na era soviética, etc. A parcela de espera por "hipotecas democráticas" ou "quase hipotecas" com uma queda na renda real pode aumentar drasticamente e até mesmo exceder o número de adeptos das hipotecas tradicionais, é claro, se o estado e as empresas os atenderem na metade do caminho.
Ambos os grupos acima podem incluir residentes reais e potenciais de residências para aluguel comercial, ambas adaptadas para entrega e especialmente criadas. Embora os “inquilinos” em vários países bastante prósperos frequentemente constituam a maioria da população, na Rússia moderna sua participação no futuro previsível pode estar na faixa de até 20% (25-30 milhões de pessoas). Isso significa que cerca de 40% da população russa, cerca de 60 milhões de pessoas necessitadas, são potencialmente capazes de melhorar suas condições de vida atendendo ao segmento comercial em diferentes versões, muitas das quais simplesmente precisam ser desenvolvidas do zero.
Entre os 30-40 milhões restantes que se candidatam a habitação social, que são transferidos tanto para propriedade quanto para aluguel, os mais protegidos são “beneficiários de benefícios, funcionários públicos”, funcionários públicos, militares, médicos, professores e suas famílias. Eles são acompanhados de perto por veteranos, deficientes físicos, órfãos, pessoas em lista de espera com sorte das prefeituras, participantes de programas estaduais, projetos especiais, pessoas que sofreram em acidentes e desastres. 15–20% da população total, ou 20 milhões de pessoas - estes são os parâmetros possíveis deste grupo, independentemente da capacidade real de pagar, não focado na compra de uma casa.
A categoria mais problemática inclui os insolventes, aqueles que são indiferentes às hipotecas e à contratação comercial, são incapazes e não tendem a ser ativos e auto-organizados, e estão se tornando um fardo óbvio para as autoridades locais. São jovens que se encontram sem o apoio dos mais velhos, famílias jovens, mães solteiras, estudantes, idosos que se encontram sem o apoio dos jovens e sem poupança, os deficientes e, finalmente, os migrantes e um grupo especial de os desempregados e socialmente desfavorecidos, incl. propenso a comportamento diviante. De acordo com as indicações acima, praticamente não existe base legal para a provisão de moradia gratuita, e o destino das pessoas está totalmente dependente da capacidade e disposição das autoridades locais. O tamanho desse grupo pode chegar a 15–20% da população total do país (cerca de 20 milhões). Se você não se propõe a devolver essas pessoas à sociedade e à economia, que precisam urgentemente de mãos e cabeças, a probabilidade de conservação dessa categoria de necessitados é muito alta.
O conjunto de habitações sociais necessárias para os dois grupos de candidatos mencionados acima, em número aproximadamente igual, pode representar cerca de um quarto do estoque nacional total.
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